Nicht selten gibt es am Ende eines Mietverhältnisses Streit
zwischen Mieter und Vermieter, ob der Mieter noch bestimmte Arbeiten in der
Wohnung oder den Gewerberäumen durchführen muss. Zum Teil versuchen Vermieter
auch die Kaution vollständig einzubehalten. Dabei stehen dem Mieter häufig
Einwendungen gegen die Forderungen zu, die vielleicht nicht dazu führen, dass
überhaupt nichts mehr geschuldet wird, aber zumindest die Forderung deutlich
reduzieren. Mit diesem Beitrag möchte ich Mietern Tipps geben, wie sie sich zu
Beginn und am Ende des Mietverhältnisses verhalten sollten:
Bei Abschluss des Mietvertrages
1. Nie über Schönheitsreparaturklauseln verhandeln!
Schönheitsreparaturklauseln sind nicht selten unwirksam. Die
Anforderungen an Schönheitsreparaturklauseln wurden durch die Rechtsprechung
ständig verschärft. Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter keine
Schönheitsreparaturen durchführen. Die Unwirksamkeit folgt daraus, dass die
Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen den Mieter unangemessen benachteiligen.
Verhandelt man als Mieter über die Schönheitsreparaturklausel und geht der
Vermieter auf die Forderung zum Teil ein, handelt es sich aufgrund des Aushandelns
um eine Individualvereinbarung, die dann eventuell wirksam ist. Die
wesentlichen Grundzüge von Schönheitsreparaturklausel werden im Regelfall auch
nicht zur Verhandlung gestellt. Die Verbesserung durch ein Aushandeln sind
minimal. Deshalb nie über solche Klauseln verhandeln.
2. Übergabeprotokoll
In dem Übergabeprotokoll bei Beginn des Mietverhältnisses
sollten sämtliche wesentlichen Mängel aufgenommen worden sein. Nicht verkehrt
ist es, wenn bereits bei Einzug ein Zeuge die vorhandenen Mängel durch
Fotografien dokumentiert. Außerdem sollte der Vermieter sich zur Beseitigung
der Mängel verpflichten und – ganz wichtig – als Mieter sollte man sich seine
Rechte, spätestens bei nicht zügiger Abarbeitung der Mängel, vorbehalten.
Ansonsten kann man, wenn Übergabe und Abschluss des Mietvertrages
zusammenfallen, später nicht die Miete mindern (§ 536b S. 1 BGB).
Typische Einwendungen gegen Forderungen des Vermieters bei
Mietende
3. Quotenabgeltungsklauseln
Quotenabgeltungsklauseln sind mit sehr großer Wahrscheinlichkeit
unwirksam. Quotenabgeltungsklausel meint, dass der Vermieter eine prozentuale
Beteiligung des Mieters an den Kosten der Schönheitsreparaturen entsprechend
dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes verlangt, weil Schönheitsreparaturen
nicht oder nicht schon wieder fällig waren.
Mit Beschluss aus dem Januar 2014 (BGH, Beschluss vom
22.01.2014 – VIII ZR 352/12) hat der Bundesgerichtshof einen sehr deutlichen
Hinweis gegeben, dass er in Zukunft entscheiden könnte, dass
Quotenabgeltungsklauseln nicht wirksam vereinbart werden können.
Verlangt der Vermieter unter Bezugnahme auf eine
Quotenabgeltungsklausel eine prozentuale Beteiligung des Mieters, kann man
unter Bezugnahme auf diesen Beschluss die Forderung ablehnen oder höchstens
eine geringe Beteiligung anbieten.
4. Schönheitsreparaturklausel auf Wirksamkeit prüfen
Ein nicht unerheblicher Teil der Schönheitsreparaturklauseln
ist unwirksam.
Beispielsweise werden immer noch gerne folgende Fehler
gemacht:
- Es werden Arbeiten von dem Mieter verlangt, die nicht
unter den üblichen Begriff der Schönheitsreparaturen fallen
- oder es wird ein alter Fristenplan zu verwendet
- oder es wird eine Schönheitsreparaturklausel bei
Vermietung einer unrenovierten Wohnung vereinbart (neu, ebenfalls nach
BGH, Beschluss vom 22.01.2014 – VIII ZR 352/12 wohl nicht möglich).
Eine ausführlichere Übersicht über unwirksame Klauseln
finden Sie unter:
http://www.berliner-kanzleien.com/Rechtsinformationen/schoenheitsreparaturen-in-mietvertraegen-ueber-wohnungen-wann-muss-man-mit-der-unwirksamkeit-rechnen.htm
5. Schönheitsreparaturklausel wirksam, aber muss ich
wirklich renovieren?
Schönheitsreparaturen sind notwendig, wenn die Räume
unansehnlich geworden sind, d.h. wenn Tapeten und Anstriche verschlissen,
verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich
abgestoßen sind. Das heißt, ob Sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen
oder nicht, müssen Sie zunächst einmal kritisch selber einschätzen. Sind diese
notwendig, müssen sie so vorgenommen werden, dass sie der Arbeit eines Handwerksbetriebs
entsprechen.
Eine gewisse Orientierung geben die normalen Fristen,
innerhalb der regelmäßig (seit Mietbeginn oder Durchführung der letzten
Schönheitsreparaturen) Schönheitsreparaturen notwendig werden, also:
in Küchen, Bädern und Duschen alle fünf Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle
sieben Jahre,
sowie in Nebenräumen alle neun Jahre.
In den meisten Mietverträgen sind noch die kürzeren Fristen
des Mustermietvertrages aufgeführt. Es wird aber aufgrund der besseren
Materialien und der veränderten Wohnnutzung (keine Kohleöfen) allgemein
angenommen, dass inzwischen diese längeren Fristen angemessen sind.
Diese Fristen sind in den allermeisten Mietverträgen
inzwischen „weich“ vereinbart, das heißt, bloß weil die Frist abgelaufen ist,
bin ich als Mieter nicht verpflichtet, Arbeiten vorzunehmen. Aber, je nachdem
ob die Frist abgelaufen ist oder nicht, ist meine Position in einem möglichen
Rechtsstreit stärker oder schwächer: die weichen Fristen haben die Funktion
einer Beweislastumkehr. Das bedeutet, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen
sind, muss der Vermieter nachweisen, dass trotz der nicht abgelaufenen Fristen
ausnahmsweise Schönheitsreparaturen in den einzelnen Räumen notwendig waren.
Sind die Fristen abgelaufen, muss dann umgekehrt der Mieter, der
Schönheitsreparaturen nicht durchführen möchte, nachweisen, dass die Räume sich
in einem überdurchschnittlichen guten Zustand befunden haben.
Wichtig: Haben Sie Schönheitsreparaturen während der
Vertragslaufzeit durchgeführt, sollten Sie die Belege aufheben (z.B.
Baumarktrechnungen über den Kauf von Farbe und weiteren Materialien), um den
Zeitpunkt der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen nachweisen zu
können.
6. Kleinreparaturen
Auch Klauseln zu Kleinreparaturen können unwirksam sein. Zur
Wirksamkeit müssen diese:
- gegenständlich
begrenzt sein (Gegenstände, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen,
siehe im Einzelnen § 28 Abs. 3 Satz 2 II Berechnungsverordnung),
- eine
Betragshöchstgrenze sowohl für die Reparaturen im Einzelfall (wohl bis zu
100,00 EUR),
- als auch
für die Summe der Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums (nicht
abschließend entschieden, wohl 6-8 % der Jahres Gesamtmiete) vorsehen
- und
dürfen den Mieter nicht zur Eigenvornahme verpflichten.
Wichtig ist hier zu wissen, dass der Vermieter keine
anteilige Beteiligung an einer höheren Rechnung verlangen kann. Beträgt die
Rechnung also 150,00 EUR, kann der Vermieter nicht verlangen, dass der Mieter
anteilig die vertraglich vereinbarten 100,00 EUR trägt. Eine Reparatur von
150,00 EUR ist eben keine „kleine“ Reparatur mehr und fällt deshalb nicht unter
die Kleinreparaturklausel.
7. Endreinigung
Die Wohnung ist immer besenrein zurückzugeben. Das heißt,
dass die Räume auszufegen bzw. zu saugen sind, grobe Verunreinigungen an Böden,
Wänden und Decken zu entfernen sind, Heizkörper Fensterrahmen, Türen und
Sanitäranlagen sind abzuwischen. Zum Teil wird vertreten, dass Fenster nicht
(extra für die Rückgabe) geputzt werden müssen.
8. Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache
Durch den Mieter schuldhaft verursachte Schäden an dem
Mietobjekt sind vor Ende des Mietverhältnisses durch den Mieter zu beseitigen.
Kommt er dieser Pflicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.
a) Wann ist ein Schaden durch vertragsgemäße Nutzung
entstanden, wann schuldhaft verursacht?
Eigentlich müsste nach den Grundsätzen des deutschen Prozessrechts
der Vermieter beweisen, dass der Mieter einen Schaden zumindest fahrlässig
verursacht hat. Dies ist aber naturgemäß schwierig, da der Vermieter regelmäßig
nicht dabei war, als der Schaden verursacht wurde. Aus diesem Grund wird ein
fahrlässiges Verhalten des Mieters vermutet (der Mieter kann also auch diese
Vermutung entkräften), wenn ein über die normale, vertragsgemäße Nutzung
hinausgehendes Verhalten „evident“ ist. Dies ist aber regelmäßig bei sämtlichen
Schäden der Fall, die über einen bloßen Bagatellschaden hinaus gehen.
Für die Frage, was ist noch normaler Gebrauch, was ist
übermäßiger Gebrauch, gilt der Grundsatz zwei Juristen drei Meinungen. Je nach
eigenem Verhalten des entscheidenden Richters sind hier sehr verschiedene
Ergebnisse möglich.
b) Abzug „neu-für-alt“
Sehr häufig wird übersehen, dass im Schadensersatzrecht dem
Geschädigten nur der Zeitwert ersetzt wird. Wird durch den Mieter also eine
gebrauchte Sache beschädigt, kann der Vermieter nur den Wert einer solchen
gebrauchten Sache verlangen. In Wohnungen sind Einrichtungsgegenstände bei
Einzug selten ganz neu und selbst wenn, ist zumindest die Mietzeit als
Gebrauchszeit abzuziehen. Dies geschieht durch einen „Abzug „neu-für-alt“, also
einem Ausgleich dafür, dass der Vermieter statt einer gebrauchten Sache eine
neue hält. Es wird also nicht die Gesamtrechnung für den neuwertigen Ersatz
geschuldet, sondern ein um den Anteil der bereits verbrauchten Lebensdauer
verminderter Betrag.
Zur Berechnung des Abzuges sollte der Vermieter zunächst
einmal den Zeitpunkt der Anschaffung benennen. Man selber kann dann z. B. auf
der Seite:
https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html
Anhaltspunkte für die durchschnittliche Lebensdauer eines
Einrichtungsgegenstandes erfahren. Der prozentuale Anteil der bereits
„verbrauchten“ Lebensdauer ist dann von der Gesamtrechnung für den neuwertigen
Ersatz abzuziehen.
c) Besteht eine Haftpflichtversicherung?
Wichtig: Es handelt sich um Schadensersatz wegen
Pflichtverletzung. Das heißt aber auch, dass eine eventuell bestehende
Haftpflichtversicherung eintrittspflichtig sein kann. Wenn der Vermieter bei
Beendigung des Mietverhältnisses also die verschuldete Beschädigungen der
Mietsache geltend macht, sollte man sofort seine Haftpflichtversicherung
informieren. Möchte man später eine Vereinbarung mit dem Vermieter schließen,
dass ein bestimmter Teil des Schadens übernommen wird, muss eine solche
Vereinbarung durch die Haftpflichtversicherung zunächst bestätigt worden sein.
10. Verjährung
Forderungen des Vermieters wegen Veränderungen oder
Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach deren Rückgabe (§
548 Abs. 1 BGB). Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Vermieter die Sache also zu
Gericht gebracht haben.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses
11. Abnahmeprotokoll
Ein Abnahmeprotokoll dient zunächst einmal der
Beweiserleichterung. Werden in dem Protokoll aber Schäden aufgelistet und eine
Verursachung durch die Mieter bestätigt, ist diese Wertung für beide Seiten
bindend.
Aus diesem Grund sollte ein Abnahmeprotokoll nur dann
unterschrieben werden, wenn der Inhalt für einen günstig ist. Sind erhebliche
Schäden aufgelistet, sollte man lieber nur mit dem Zusatz „zur Kenntnis
genommen“ unterschreiben. Ansonsten erleichtert man dem Vermieter nur unnötig
die Arbeit im Prozess. Auf keinen Fall sollte man ein Abnahmeprotokoll
unterzeichnen, in dem man sich verpflichtet, bestimmte Schäden zu beseitigen
(außer man möchte diese tatsächlich beseitigen).
In jedem Fall soll man sich eine Durchschrift des Protokolls
geben lassen. Seriöse Vermieter werden einem Mieter eine solche Durchschrift
aushändigen. Dies sollte man aber abklären, bevor man das Protokoll
unterschreibt. Weigert sich der Vermieter, einem eine Durchschrift unverzüglich
zur Verfügung zu stellen, kann man aber auch noch mit der Handykamera
Fotografien des Abnahmeprotokolls erstellen, ansonsten sollte man nicht
unterschreiben.
Zusätzlich sollte man den Zustand der Wohnung bei Auszug
dokumentieren, indem ein Zeuge Fotografien der Wohnung macht.
12. Nutzungsentschädigung
Ist die Wohnung bei der Rückgabe nicht in einem
vertragsgemäßen Zustand, sind also entweder Schönheitsreparaturen durchzuführen
oder aber Schäden zu beseitigen, schuldet der Mieter für die Zeit, die benötigt
wird, um die Arbeiten zur Schadensbeseitigung durchzuführen,
Nutzungsentschädigung.
Pflichtwidrig verursachte Beschädigungen der Mietsache kann
der Vermieter gleich reparieren lassen. Um Schönheitsreparaturen durchführen zu
können, muss der Vermieter dem Mieter zunächst einmal eine angemessene Frist
setzen. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, darf der Vermieter die
Schönheitsreparaturen selber vornehmen. Die Frist verlängert aber die Zeit, in
der Nutzungsentschädigung geschuldet wird.
Lehnt man also als Mieter die Durchführung von
Schönheitsreparaturen, aber auch sonstiger Arbeiten, ab, sollte man dies dem
Vermieter eigentlich unverzüglich mitteilen. Kommt ein Gericht zu dem Ergebnis,
dass die Arbeiten doch geschuldet waren, erhöht sich ansonsten der Schaden noch
um die Nutzungsentschädigung, während der Vermieter darauf wartet, dass die
Frist zur Vornahme durch den Mieter abläuft. Alternativ kann man abwarten, ob
der Vermieter ordentlich die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt.
Zum Teil werden durch die Vermieter Fehler gemacht, die dazu führen, dass keine
Entschädigung geschuldet wird. Ein solches Vorgehen erhöht aber natürlich die
mögliche Schadenshöhe.
13. Kaution
Eine Abrechnung über die Kaution wird durch den Vermieter
nach der Rechtsprechung regelmäßig innerhalb von drei bis sechs Monaten
geschuldet. Ich rate aber dazu, die Frist von sechs Monaten abzuwarten.
Liegt nach sechs Monaten noch keine Abrechnung vor, sollte
man den Vermieter zur Abrechnung innerhalb von einer Woche auffordern. Wichtig
ist aber, dass man diese Aufforderung später nachweisen kann. Kommt der
Vermieter auch dieser Frist nicht nach, können die Kosten der Beauftragung
eines Rechtsanwalts als Verzugsschaden gegenüber dem Vermieter geltend gemacht
werden.
Der Vermieter darf nach der weit überwiegenden Ansicht
innerhalb der Rechtsprechung einen angemessen Teil der Kaution für eine noch zu
erstellende Betriebskostenabrechnung zurückbehalten.
Die Höhe des zurückzubehaltenden Betrages richtet sich für
gewöhnlich nach dem Ergebnis der letzten Abrechnung. Häufig wird ein
Zurückbehalt von bis zu 120 % des letzten Nachzahlungsbetrages für angemessen
gehalten. Der Betrag ist allerdings geringer, wenn das Mietverhältnis innerhalb
des Jahrs, also nicht zum 31.12. endet.
Fazit
Ich möchte hier nicht den Eindruck vermitteln, dass man mit
den oben genannten Einwendungen sämtliche Forderungen des Vermieters abwehren
kann. Insbesondere Beschädigungen der Mietsache, die nicht durch
Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, führen häufig zu einer
berechtigten Forderung des Vermieters. Mit meinen Ausführungen möchte ich Ihnen
Argumente an die Hand geben, mit denen Sie über die Höhe der Forderung mit dem
Vermieter verhandeln können.
Sind Sie rechtsschutzversichert oder berechtigt einen
Beratungshilfeschein zu erhalten, kann ein Rechtsanwalt für Sie von Beginn an
die Verhandlungen führen. Ist dies nicht der Fall, sollte Ihnen bewusst sein,
dass Rechtsstreitigkeiten über solche Forderungen schon vorgerichtlich häufig
kostenintensiv sind. In diesem Fall kann es sich lohnen, zunächst selber zu
versuchen mit dem Vermieter eine angemessene Lösung zu finden.