Inzwischen wissen es fast alle Mieter und Vermieter: mit den Schönheitsreparaturklauseln in vielen Mietverträgen gibt es Probleme. Aus der Erfahrung meiner täglichen Arbeit schätze ich, dass in den vor 2007 abgeschlossenen Mietverträgen bis zur Hälfte aller Klauseln zur Überbürdung (= Übertragung) der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind. Ein Großteil der Klauseln ist allerdings aufgrund sogenannter Ausführungsbestimmungen unwirksam und nicht, wie meist angenommen, aufgrund von Fristenplänen. 

Welche Klauseln sind unwirksam?

Vorweg muss gesagt werden, dass es eine allgemein gültige Antwort auf diese Frage eigentlich nicht gibt. Die Anzahl und Variationen von Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind ungezählt und die möglichen Fehler sind es auch. Darüber hinaus hängt eine Antwort wesentlich davon ab, ob die Klausel durch den Vermieter vorgegeben oder zwischen den Parteien individuell vereinbart wurde. Schönheitsreparaturen sind auch immer nur dann durchzuführen, wenn sie aufgrund des Zustands der Räume notwendig sind. Dies muss individuell geprüft werden. Dieser Beitrag soll Ihnen anhand von Schlagworten aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Klauseln für Wohnraummietverträge Anhaltspunkte dafür geben, ob Sie mit der Unwirksamkeit eine Klausel rechnen müssen/können. Die aufgeführten Beispiele erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Der Beitrag kann und soll eine anwaltliche Beratung nicht ersetzen.

 

Allgemein gesprochen, können die Fehler bei der Überbürdung von Schönheitsreparaturen unter drei Überschriften zusammengefasst werden: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne und Endrenovierung. Außerdem werden häufig Klauseln verwendet, nach denen der Mieter prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden soll, wenn die Fristen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind (sogenannte Quotenabgeltungsklauseln).

Ausführungsbestimmungen

Die wohl wichtigste Kategorie der unwirksamen Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen sind Ausführungsbestimmungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite besteht hier kaum Problembewusstsein. Solche Klauseln werden deshalb häufig verwendet und bleiben ebenso häufig unerkannt, obwohl sie bereits durch den Bundesgerichtshof als unwirksam bewertet wurden.

Eine Schönheitsreparaturklausel beinhaltet regelmäßig dann eine Ausführungsbestimmung, die zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen führt, wenn eine der folgenden Überlegungen zutrifft: 1. Wird der Mieter durch die Klausel in der Mietzeit in seinen Dekorationswünschen unangemessen eingeschränkt? 2. Kann die Klausel so ausgelegt werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchführen muss, obwohl er eventuell erst kurz vorher Schönheitsreparaturen durchgeführt – und keine ungewöhnlichen Farben verwendet – hat? 3. Werden durch die Klausel dem Mieter Arbeiten auferlegt, die über die übliche Definition der Schönheitsreparaturen hinausgehen? Und seit neustem 4. Kann die Klausel so ausgelegt werden, dass der Mieter die Arbeiten von einem Dritten (also einer Fachfirma) vornehmen lassen muss?

„weißen“, „Abweichen von der bisherigen Ausführungsart“, „neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten“

Regelmäßig unwirksam sind Klauseln, die von dem Mieter verlangen, dass er weißt (BGH, Urteil vom 23. September 2009, VIII ZR 344/08), nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweicht (BGH, Urteil vom 28. März 2007, VIII ZR 199/06) oder die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten durchführt (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07). Die letzte Variante kann aber wirksam sein, wenn sich die Vorgaben auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung beschränken.

„Streichen der Türen und Fenster“, „Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett“

Häufig verwendet wurden Klauseln, nach denen der Mieter – unter Anderem – zum Streichen „der Türen und Fenster“ oder zur die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett verpflichtet ist. Beide Regelungen führen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Der Mieter wird durch diese Klauseln über die in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV festgelegten Arbeiten hinaus verpflichtet und damit unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 48/09). Das Streichen der Innentüren – insgesamt – sowie der Fenster und Außentüren von innen kann aber wirksam vereinbart werden.

„Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen“

Zuletzt mit Urteil vom 09. Juni 2010 (BGH VIII ZR 294/09) hat der Bundesgerichtshof über eine Klausel entschieden, nach der der „Mieter […] verpflichtet [ist], die Schönheitsreparaturen, wie z. B. […], in der Wohnung ausführen zu lassen, […]“. Nach Ansicht der Bundesrichter kann die Klausel so auslegt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht in Eigenleistung vornehmen darf. Legt man die Klausel so aus, ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zwingend durch einen Fachhandwerker ausführen zu lassen. Da allgemein anerkannt ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selber durchführen darf, wenn er sie denn in entsprechender Qualität erbringt, benachteiligt ihn eine solche Klausel unangemessen.

(Starre) Fristenpläne

Der wohl bekannteste Fehler ist der starre Fristenplan, wenn also die Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache nach bestimmten Zeiträumen (meist 3, 5 und 7 Jahren) durchzuführen sind. Wirklich „starren“ Fristenplänen begegnet man in der Praxis aber eher selten. Meist wird der Fristenplan dadurch eingeschränkt (also „weich“), dass ihm ein „im Allgemeinen“ (oder eine ähnliche Formulierung) vorangestellt wird oder eine Regelung zu Ausnahmen im Hinblick auf den Zustand der Mieträume nachfolgt. Dann scheitert die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen zumindest nicht an dem Fristenplan.

Die Formulierung „regelmäßig“ führt nach Ansicht des Berliner Kammergerichts nicht dazu, dass ein starrer Fristenplan weich wird (KG, Urteil vom 22. 5. 2008 - 8 U 205/07). Der Bundesgerichtshof hat aber in einem Urteil vom 26. September 2007 (BGH VIII ZR 143/06) ausgeführt, dass eine Schönheitsreparaturklausel wirksam sei, da der Mieter allein verpflichtet werde „regelmäßig“ innerhalb gestaffelter Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. In dem durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall kam es letztendlich nicht auf diese Frage an, da zusätzlich eine weitere Regelung ausdrücklich das Abweichen von den Fristen ermöglichte. Wie der Bundesgerichtshof urteilen wird, sollte ihm die Frage nochmals vorgelegt werden, lässt sich nach meiner Ansicht nicht vorhersagen. Mit Urteil vom 23. September 2009 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Formulierung, der Mieter habe zu „weißen“, zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führt. Begründet wurde die Entscheidung damit, dass die Klausel zumindest so verstanden werden kann, dass der Mieter die Arbeiten zwingend in weißer Farbe vornehmen muss. Ob die Formulierung weißen es nach dem allgemeinen Sprachgebrauch auch zulässt, dass allein gestrichen werden muss, ohne eine Farbe zu bestimmen, sei nicht erheblich. Eine Klausel sei bereits dann unwirksam, wenn nach ihrer kundenfeindlichsten Auslegung sie den Kunden (hier den Mieter) unangemessen benachteiligt. Im allgemeinen Sprachgebrauch und wohl auch in den Schönheitsreparaturklauseln soll durch die Verwendung des Wortes „regelmäßig“ aber allein signalisiert werden, dass es sich um eine wiederkehrend zu erbringende Leistung handelt. Die Klausel würde durch die Formulierung also nicht eingeschränkt und bliebe starr. Dann müsste sie aber, wenn sie nicht durch eine andere Formulierung noch flexibel wird, nach den zuletzt durch den Bundesgerichtshof angelegten Maßstäben unwirksam sein.

Fristenplan im Turnus von 3, 5 und 7 Jahren der nach dem 26.09.2007 abgeschlossen wurde

Interessant, und noch nicht abschließend durch den Bundesgerichtshof entschieden, ist die Frage, ob ein Fristenplan, der Schönheitsreparaturen im Turnus von 3, 5 und 7 Jahren vorsieht und nach dem 26. September 2007 abgeschlossen wurde, den Mieter unangemessen benachteiligt. Dieser bekannte Turnus wurde in den siebziger Jahren in dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976, Fassung I vorgegeben. Nach einer verbreiteten Ansicht sollen Schönheitsreparaturen aufgrund der verbesserten Qualität der verwendeten Materialien inzwischen aber länger vorhalten. Mit Urteil vom 26. September 2007 (BGH VIII ZR 143/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass er jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverhältnisse an der Wirksamkeit des Turnus von 3, 5 und 7 Jahren festhält. Teilweise wird angenommen, die Ausführung des Bundesgerichtshofs, dies gelte zumindest für die Vergangenheit, bedeute, dass Fristenpläne in neuen Mietverträgen angemessenere Fristenpläne enthalten müssen. Den Vermietern sei aber eine gewisse, bislang nicht präzisierte Übergangsfrist einzuräumen. Ob der Bundesgerichtshof hier richtig verstanden wird und, wenn ja, wie viel Zeit die Vermieter hatten, um die Klauseln in neu abgeschlossenen Mietverträgen anzupassen, sind spannende, noch nicht entschiedene Fragen. Festzustellen ist aber, dass einige, vor allem kleinere Vermieter auch nach diesem Urteil ihre alten Mietverträge ungeprüft weiter verwenden und so unnötig eine Unwirksamkeit der Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen riskieren.

Endrenovierung

Ebenfalls sehr bekannt und deshalb eigentlich kaum noch anzutreffen sind die sogenannten Endrenovierungsklauseln. Nach diesen Klauseln soll der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zustand der Wohnung, dem Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ebenfalls unwirksam (z. B. BGH, Urteil vom 14. Mai 2003, VIII ZR 308/02). Eine Klausel, nach der der Mieter spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen hat, verpflichtet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 28. April 2004, VIII ZR 230/03) den Mieter nicht zwingend zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses (wenn nicht weitere Umstände hinzutreten).

Quotenabgeltungsklausel

In vielen Mietverträgen sind sogenannte Quotenabgeltungsklauseln zu finden. Nach diesen Klauseln soll der Mieter, wenn das Mietverhältnis noch nicht lang genug besteht oder aber wenn bereits im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden und die üblichen Fristen zur (erneuten) Vornahme der Arbeiten noch nicht abgelaufen sind, prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden.

Zu diesen Klauseln ist zunächst zu sagen, dass sie getrennt von den Klauseln zur generellen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu betrachten sind. Eine Unwirksamkeit der Klausel zur Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führt zwar auch zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel. Umgekehrt soll dies nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht gelten (beispielsweise: BGH, Hinweisbeschluss vom 18. 11. 2008 - VIII ZR 73/08). Das ist für den Vermieter von großer Bedeutung, denn die Anforderungen des Bundesgerichtshofs einerseits an die Angemessenheit einer solche Klausel (auch sie darf keine starren Fristenpläne enthalten, der Zustand der Mieträume muss daher berücksichtigt werden) und andererseits an die Transparenz (der Kunde muss sie verstehen können) sind so streng, dass derzeit nahezu alle verwendeten Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind.

Wann sollte man sich rechtsanwaltlich über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel beraten lassen?

Die Konsequenzen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel sind für beide Vertragsparteien erheblich. Eine umfassende Darstellung der rechtlichen Konsequenzen würde aber diesen Beitrag sprengen.

In jedem Fall sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses beraten lassen, ob die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam vereinbart wurde. Ist die Klausel wirksam, ist der Mieter zur Rückgabe der Wohnung in einem Zustand verpflichtet, als wenn regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt worden wären. Der tatsächliche Zustand der Räume ist selbstverständlich im gepflegten wie im ungepflegten Zustand zu berücksichtigen.

Die beste Variante für alle Seiten ist es natürlich, wenn bereits ein Nachmieter bereit steht, der die Wohnung im vorgefundenen Zustand übernimmt. Gibt es keinen solchen Nachmieter ist es sinnvoll zu wissen, wie die eigene Rechtsposition ist. Ein Vermieter, der von seinem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt, obwohl er wissen musste, dass die Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist, kann sich schadensersatzpflichtig machen! Bevor man als Vermieter also einen Aufforderung versendet, dass der Mieter doch bitte Schönheitsreparaturen durchführen soll, oder aber als Mieter einer solchen Aufforderung nachkommt, sollte man sich durch einen Rechtsanwalt beraten lassen, ob man hierzu eigentlich berechtigt bzw. verpflichtet ist. Angesichts der möglichen Kosten von Schönheitsreparaturen, des notwendigen Zeitaufwandes, aber auch der Kosten eines Rechtstreits über die Durchführung solcher Reparaturen ist eine solche Beratung eigentlich immer wirtschaftlich.

Im laufenden Mietverhältnis ist – nach meiner Ansicht – die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (und damit die Prüfung der Klausel) eigentlich nur im bereits belasteten Vertragsverhältnis sinnvoll. Bei bereits bestehenden Problemen im Vertragsverhältnis kann aber die Partei, die nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ihre Verhandlungsposition deutlich stärken (der Vermieter jedenfalls dann, wenn Schönheitsreparaturen aufgrund des Zustands der Räume notwendig sind). Wichtig ist zunächst, dass im Falle einer wirksam vereinbarten Klausel der Mieter auch im laufenden Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn sich die Mieträume in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden. Dasselbe gilt aber auch für den Vermieter, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Er muss dann regelmäßig die Schönheitsreparaturen durchführen bzw. durchführen lassen!

Ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen wirksam und der Mieter zur Durchführung verpflichtet, wird der Vermieter – soweit keine weiteren Probleme im Mietverhältnis bestehen – den Mieter gewähren und ihn nach seiner Fasson glücklich werden, also dekorieren lassen. Wenn der Vermieter nicht vermuten muss, dass der Mieter ihm bei Beendigung des Mietvertrages eine vollständig verwohnte Wohnung zurückgibt und nach Durchführung eines Prozesses dann noch zahlungsunwillig und zahlungsunfähig ist, ist von Vermieterseite eine Prüfung der Wirksamkeit nicht zwingend notwendig (es muss aber ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass zum Teil die Ansicht vertreten wird, der Vermieter sei verpflichtet, den Mieter auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel aufmerksam zu machen!).

Einem Mieter, der sich im laufenden, unbelasteten Mietverhältnis darauf berufen möchte, dass der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchführen soll oder aber Aufwendungsersatz für die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen fordern möchte, muss sich zunächst vor Augen führen, dass insbesondere kleinere Vermieter in einem solchen Fall ein Mietverhältnis sofort als vollständig zerrüttet ansehen werden. Nicht rechtlich, aber nach der eigenen Wertung wird der Vermieter, wenn er die Schönheitsreparaturen im laufenden Vertragsverhältnis ausführen muss, das Mietverhältnis als nicht mehr wirtschaftlich ansehen und in Zukunft entsprechend handeln. Darüber hinaus muss man als Mieter wissen, dass der Vermieter wohl nur zum einfachen Weißen, bzw. Streichen in neutralen Farben verpflichtet ist (wobei hierzu noch keine Rechtsprechung vorliegt). Möchte man seine eigenen Dekorationswünsche umgesetzt sehen, muss man anschließend noch einmal selber Hand anlegen.

Achtung: der Anspruch des Mieters auf Ersatz der Kosten von Schönheitsreparaturen, die er vornimmt, weil er irrig meint, hierzu verpflichtet zu sein, verjährt gem. § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10).

Wenn Sie als Mieter oder Vermieter wissen möchten, ob eine bestimmte Schönheitsreparaturklausel wirksam oder unwirksam ist und welche Möglichkeiten sich hieraus für Sie ergeben, können Sie einen Termin mit meinem Sekretariat vereinbaren. Ich berate Sie gerne!

 

Stand: 04.11.2011