Schönheitsreparaturen
in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?
Besonders zum Ende eines
Mietverhältnisses rückt für Mieter und Vermieter regelmäßig
folgende Frage in den Vordergrund: Ist die im Mietvertrag häufig
enthaltene Klausel zur Überbürdung (daher Übertragung) der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam oder nicht? Hinterlässt
der Mieter eine unrenovierte Wohnung und lässt der Vermieter dann
einen Handwerksbetrieb die Arbeiten durchführen, stehen schnell
größere vierstellige Summen im Streit. Die folgenden Ausführungen
sollen die zentralen Fälle der Unwirksamkeit von
Schönheitsreparaturklauseln darstellen.
Welche Klauseln sind
unwirksam?
Vorweg muss gesagt werden, dass es eine
allgemein gültige Antwort auf diese Frage eigentlich nicht gibt. Die
Anzahl und Variationen von Klauseln zur Überbürdung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind ungezählt und die
möglichen Fehler sind es auch. Darüber hinaus hängt eine Antwort
wesentlich davon ab, ob die Klausel durch den Vermieter vorgegeben
oder zwischen den Parteien individuell vereinbart wurde. Dieser
Beitrag soll Ihnen anhand von Schlagworten aus der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs zu Klauseln in Wohnraummietverträgen
Anhaltspunkte dafür geben, ob Sie mit der Unwirksamkeit eine Klausel
rechnen müssen/können. Die aufgeführten Beispiele erheben keinen
Anspruch auf Vollständigkeit. Der Beitrag kann und soll eine
qualifizierte anwaltliche Beratung nicht ersetzen.
Allgemein sollte man sich – auch als
Vermieter – vor Augen führen, dass nach der bestehenden
Gesetzeslage eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den
Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eigentlich nicht
möglich ist. Gem. § 535 I 2 BGB ist es eine
Hauptleistungspflicht des Vermieters, während der Mietzeit die
Mietsache zu erhalten. Nach § 307 II Nr. 1 BGB sind Klauseln in
Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie mit
wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung – also
insbesondere den Hauptleistungspflichten – nicht zu vereinbaren
sind. Die Übertragung der Hauptleistungspflicht des Vermieters
„Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter müsste also eigentlich
an § 307 II Nr. 1 BGB scheitern. Der BGH lässt aber mit dem
Argument, die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen sei historisch gewachsen, eine solche Regelung
noch zu, unterzieht die Klauseln dafür aber unter dem
Stichwort „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ einer
zunehmend strengeren Prüfung.
Fälle der unangemessenen
Benachteiligung können unter drei Überschriften zusammengefasst
werden: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne und Endrenovierung.
Darüber hinaus scheitert eine Verpflichtung des Mieters zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig von der
Formulierung der Klausel dann, wenn die Wohnung bei Übergabe
renovierungsbedürftig war. Die häufig verwendeten Klauseln, nach
denen der Mieter prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen
beteiligt werden soll, wenn die Fristen zur Vornahme der
Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind (sogenannte
Quotenabgeltungsklauseln), sind immer unwirksam.
Ausführungsbestimmungen
Die wohl wichtigste Kategorie der unwirksamen Klauseln zur
Überbürdung der Schönheitsreparaturen sind Ausführungsbestimmungen, die den
Mieter unangemessen benachteiligen. Sowohl auf Mieter- als auch auf
Vermieterseite besteht hier kaum Problembewusstsein. Solche Klauseln werden deshalb
häufig verwendet und bleiben ebenso häufig unerkannt, obwohl sie bereits durch
den Bundesgerichtshof als unwirksam bewertet wurden.
Eine Schönheitsreparaturklausel
beinhaltet regelmäßig dann eine Ausführungsbestimmung, die zur
Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen
führt, wenn eine der folgenden Überlegungen zutrifft:
1. Wird der Mieter durch die Klausel in
der Mietzeit in seinen Dekorationswünschen unangemessen
eingeschränkt?
2. Kann die Klausel so ausgelegt
werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen am Ende des
Mietverhältnisses durchführen muss, obwohl er eventuell erst kurz
vorher Schönheitsreparaturen durchgeführt – und keine
ungewöhnlichen Farben verwendet – hat?
3. Werden durch die Klausel dem Mieter
Arbeiten auferlegt, die über die übliche Definition der
Schönheitsreparaturen hinausgehen?
4. Kann die Klausel so ausgelegt
werden, dass der Mieter die Arbeiten von einem Dritten (also einer
Fachfirma) vornehmen lassen muss?
„weißen“, „Abweichen
von der bisherigen Ausführungsart“, „neutrale, deckende, helle Farben und
Tapeten“
Regelmäßig unwirksam sind Klauseln,
die von dem Mieter verlangen,
dass er weißt (BGH, Urteil vom
23. September 2009 – VIII ZR 344/08),
nur mit Zustimmung des
Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweicht (BGH, Urteil
vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06)
oder die Schönheitsreparaturen
in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten durchführt (BGH,
Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07). Diese Variante kann
aber wirksam sein, wenn sich die Vorgaben auf den Zustand bei
Rückgabe der Wohnung beschränken.
„Streichen der Türen
und Fenster“, „Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett“
Häufig verwendet wurden Klauseln, nach
denen
Beide Regelungen führen nach Ansicht
des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der gesamten
Schönheitsreparaturklausel. Der Mieter wird durch diese Klauseln
über die in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV festgelegten Arbeiten hinaus
verpflichtet und damit unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom
13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09). Das Streichen nur der Innentüren
sowie der Fenster und Außentüren von innen kann aber wirksam
vereinbart werden.
"Schönheitsreparaturen
ausführen zu lassen“
Mit Urteil vom 09. Juni 2010 – BGH
VIII ZR 294/09 hat der Bundesgerichtshof über eine Klausel
entschieden, nach der
der „Mieter […]
verpflichtet [ist], die Schönheitsreparaturen, wie z. B. […], in
der Wohnung ausführen zu lassen, […]“.
Nach Ansicht der Bundesrichter kann die
Klausel so auslegt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen
nicht in Eigenleistung vornehmen darf. Legt man die Klausel so aus,
ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zwingend durch einen
Fachhandwerker ausführen zu lassen. Da allgemein anerkannt ist, dass
der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selber durchführen darf,
wenn er sie denn in entsprechender Qualität erbringt, benachteiligt
ihn eine solche Klausel unangemessen.
(Starre) Fristenpläne
Der wohl bekannteste Fehler ist der
starre Fristenplan, wenn also die Schönheitsreparaturen ohne
Rücksicht auf den Zustand der Mietsache nach bestimmten Zeiträumen
(meist 3, 5 und 7 Jahren) durchzuführen sind. Wirklich „starren“
Fristenplänen begegnet man in der Praxis inzwischen eher selten.
Meist wird der Fristenplan dadurch eingeschränkt (also „weich“),
dass ihm ein „im Allgemeinen“, ein „regelmäßig“ (oder eine
ähnliche Formulierung) vorangestellt wird oder eine Regelung zu
Ausnahmen im Hinblick auf den Zustand der Mieträume nachfolgt. Dann
scheitert die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen
zumindest nicht an dem Fristenplan.
Fristenplan im Turnus
von 3, 5 und 7 Jahren der nach dem 26.09.2007 abgeschlossen wurde
Interessant, und (immer) noch nicht
abschließend durch den Bundesgerichtshof entschieden, ist die Frage,
ob ein Fristenplan, der Schönheitsreparaturen im Turnus von 3, 5 und
7 Jahren vorsieht und nach dem 26. September 2007 abgeschlossen
wurde, den Mieter unangemessen benachteiligt. Dieser bekannte Turnus
wurde in den siebziger Jahren in dem vom Bundesministerium der Justiz
herausgegebenen Mustermietvertrag 1976, Fassung I vorgegeben. Nach
einer verbreiteten Ansicht sollen Schönheitsreparaturen aufgrund der
verbesserten Qualität der verwendeten Materialien inzwischen aber
länger vorhalten.
Mit Urteil vom 26. September 2007 –
BGH VIII ZR 143/06 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass er
jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverhältnisse
an der Wirksamkeit des Turnus von 3, 5 und 7 Jahren festhält.
Teilweise wird angenommen, die Erklärung des Bundesgerichtshofs,
dies gelte zumindest für die Vergangenheit, bedeute, dass
Fristenpläne in neuen Mietverträgen – wenn überhaupt –
angemessenere Fristen enthalten müssen. Den Vermietern sei aber eine
gewisse, bislang nicht präzisierte Übergangsfrist einzuräumen. Ob
der Bundesgerichtshof hier richtig verstanden wird und, wenn ja, wie
viel Zeit die Vermieter hatten, um die Klauseln in neu
abgeschlossenen Mietverträgen anzupassen, sind spannende, noch nicht
entschiedene Fragen. Festzustellen ist aber, dass eine erhebliche
Anzahl von Vermietern auch nach diesem Urteil ihre alten Mietverträge
ungeprüft weiter verwenden und so unnötig eine Unwirksamkeit der
Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen riskieren.
Endrenovierung
Ebenfalls allgemein recht bekannt ist,
dass sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam sind. Nach diesen
Klauseln soll der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses
unabhängig vom Zustand der Wohnung, dem Zeitpunkt der Durchführung
der letzten Schönheitsreparaturen und der Dauer des
Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet sein. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs ebenfalls unwirksam (z. B. BGH, Urteil vom 14. Mai
2003 – VIII ZR 308/02).
Aber: Eine Klausel, nach der der Mieter
spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je
nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen
Arbeiten auszuführen hat, verpflichtet nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR
230/03) den Mieter nicht zwingend zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses und ist
deshalb wirksam.
Unrenoviert oder
renovierungsbedürftig überlassene Wohnung
Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der
Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 185/14) erneut die Möglichkeit der
Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen
stark eingeschränkt. Nach dieser neuen Entscheidung ist eine
Schönheitsreparaturklausel unabhängig von der Formulierung auch
dann unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder
renovierungsbedürftig überlassen, und dem Mieter kein angemessener
Ausgleich gewährt wurde. Wichtig ist, dass der Bundesgerichtshof
eine Renovierung nicht erst dann als notwendig ansieht, wenn sich die
Wohnung in einem heruntergekommenen Zustand befindet. Er führt
hierzu aus:
„Eine Wohnung ist nicht erst dann
unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark
abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob
die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem
vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen
einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung
kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit
Gebrauchspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem
Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche
Abnutzungs- und Gebrauchspuren außer Acht, die so unerheblich sind,
dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen.
Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume
den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (BGH,
Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Hiernach führt somit jede mehr als
unerhebliche Gebrauchsspur des Vormieters zur
Renovierungsbedüftigkeit. Auf Grundlage dieses Urteils hat das
Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 04.06.2015 die Ansicht
vertreten, dass wenn Fenster bei Mietbeginn nicht gestrichen sind und
diese Lackabplatzungen aufweisen, die Wohnung unrenoviert ist (LG
Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15).
Quotenabgeltungsklausel
In vielen Mietverträgen sind
sogenannte Quotenabgeltungsklauseln zu finden. Nach diesen Klauseln
soll der Mieter, wenn das Mietverhältnis noch nicht lang genug
besteht oder aber, wenn bereits im laufenden Mietverhältnis
Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden und die üblichen Fristen
zur (erneuten) Vornahme der Arbeiten noch nicht abgelaufen sind,
prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden.
In seinem Urteil vom 18.03.2015 hat der
Bundesgerichtshof solche Klauseln insgesamt für unwirksam erklärt.
Wann sollte man sich
rechtsanwaltlich über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel beraten
lassen?
Die Konsequenzen einer unwirksamen
Schönheitsreparaturklausel sind für beide Vertragsparteien
erheblich. Eine umfassende Darstellung der rechtlichen Konsequenzen
würde aber diesen Beitrag sprengen. Generell lässt sich zur Frage,
ob eine Beratung sinnvoll ist, folgendes sagen:
Bei Beginn des Mietverhältnisses
Angesichts der neusten Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs sollte man als Mieter, wenn der Vertrag eine
Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung
renovierungsbedürftig ist, den Zustand bei Beginn des
Mietverhältnisses ausreichend durch Fotografien und Besichtigung
durch potentielle Zeugen dokumentieren. Kommt es am Ende des
Mietverhältnisses zum Streit, ist es aus meiner Erfahrung enorm
schwer, wirklich nachvollziehbar zu Dekorationsmängeln hinreichend
genau vorzutragen.
Als Vermieter sollte man sich fragen,
ob es angesichts immer kürzerer Vertragslaufzeiten noch
wirtschaftlich ist, eine komplett renovierte Wohnung anzubieten, oder
aber eine alternative Regelung sinnvoller ist.
Im laufenden Mietverhältnis
Im laufenden Mietverhältnis ist –
nach meiner Ansicht – die Aufforderung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen (und damit die Prüfung der Klausel)
eigentlich nur im bereits belasteten Vertragsverhältnis sinnvoll.
Bei bereits bestehenden Problemen im Vertragsverhältnis kann aber
die Partei, die nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet ist, ihre Verhandlungsposition deutlich stärken.
Vermieter sollten eine Klausel dann
prüfen lassen, wenn sie befürchten müssen, dass der Mieter ihm bei
Beendigung des Mietvertrages eine vollständig verwohnte Wohnung
zurückgibt. Dann kann natürlich die Aufforderung zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis sinnvoll
sein.
Einem Mieter, der sich im laufenden,
unbelasteten Mietverhältnis darauf berufen möchte, dass der
Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen
durchführen soll oder aber Aufwendungsersatz für die von ihm
durchgeführten Schönheitsreparaturen fordern möchte, muss sich
zunächst vor Augen führen, dass insbesondere kleinere Vermieter in
einem solchen Fall ein Mietverhältnis sofort als vollständig
zerrüttet ansehen werden. Eine Reihe von Vermietern wird das
Mietverhältnis als nicht mehr wirtschaftlich ansehen und in Zukunft
entsprechend handeln. Darüber hinaus muss der Vermieter nur einfach
Weißen oder in neutralen Farben streichen. Möchte man seine eigenen
Dekorationswünsche umgesetzt sehen, muss man anschließend noch
einmal selber Hand anlegen.
Und am Ende
In jedem Fall sollten sich sowohl
Mieter als auch Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses
beraten lassen, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.
Zunächst einmal muss die Frage geklärt
werden, ob die Klausel wirksam, der Mieter also zur Rückgabe der
Wohnung in einem Zustand verpflichtet ist, als seien regelmäßig
Schönheitsreparaturen durchgeführt worden. Bejaht man dies, muss
anschließend
– selbstkritisch – hinterfragt
werden, ob angesichts des konkreten Zustands tatsächlich
Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen und ob die
Notwendigkeit auf die normale Abnutzung oder aber besondere Umstände
zurückzuführen ist (z.B. einen Wasserschaden). Der Mieter ist nur
zur Durchführung von solchen Schönheitsreparaturen verpflichtet,
die aufgrund des normalen Gebrauchs notwendig werden.
Angesichts der hohen Kosten von
Schönheitsreparaturen, die durch einen Handwerker durchgeführt
werden, und den sich dann anschließenden hohen Kosten eines
Rechtstreits, ist eine solche Beratung eigentlich immer
wirtschaftlich. Da selbst bei wirksamen Schönheitsreparaturklauseln
die Forderungen von Vermietern selten ungekürzt bleiben, besteht
hier – eigentlich – für beide Seiten ein hohes Interesse an
einer gütlichen Einigung.
Wenn Sie als Mieter oder Vermieter
wissen möchten, ob eine bestimmte Schönheitsreparaturklausel
wirksam oder unwirksam ist und welche Möglichkeiten sich hieraus für
Sie ergeben, können Sie einen Termin in meiner Kanzlei vereinbaren.
Ich berate Sie gerne!
Stand: 17.08.2015
