LG Frankfurt, Urteil vom
28.07.2009 – 2-11 S 230/08
Mit Urteil vom 28.07.2009 hat das Landgericht Frankfurt am
Main entschieden, dass die Vermieterin einer Wohngemeinschaft dazu verpflichtet
ist, die bisherigen Hauptmieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen und
stattdessen eine neue Hauptmieterin in den Mietvertrag aufzunehmen.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 1983 miteinander verbunden.
Bereits bei Abschluss des Mietvertrages wurde der Mietvertrag mit einer
Wohngemeinschaft abgeschlossen. Im Laufe des Mietverhältnisses wurden Mieter
aus dem Mietverhältnis entlassen und neue Mieter in den Mietvertrag
aufgenommen. Erstmals im Jahre 1997 drang aber die Vermieterin darauf, dass
anlässlich des Mieterwechsels ein neuer Vertrag abgeschlossen werde. Dies wurde
von den Parteien dann im Folgenden so praktiziert. Nach § 11 des Mietvertrages
sind die Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht zu einer
Untervermietung oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung berechtigt. Die
Nebenkostenabrechnungen wurden durch die Vermieterin auch für Jahre, in denen
ein Mieterwechsel stattfand, auf das gesamte Kalenderjahr abgerechnet. Die
Vermieterin machte die Aufnahme der neuen Mieterin davon abhängig, dass ein
neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, der insbesondere eine Erhöhung der
Nettokaltmiete auf 1.400,00 € vorsieht.
Die Entscheidung:
Das Landgericht Frankfurt am Main bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung
des Amtsgerichts, mit der der Klage der Mieter auf Entlassung der bisherigen
Mieter und Aufnahme einer neuen Hauptmieterin stattgegeben wurde. Nach Ansicht
des Landgerichts besteht eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien, dass
die Vermieterin einem Mieterwechsel nach Übersendung der notwendigen Angaben
und Abschluss eines Nachtrags zustimmen muss. Die Tatsache, dass seit 1997
durch die Mieter Kündigungen erklärt und neue Mietverträge abgeschlossen
wurden, ändere hieran nichts. Aus dem Schriftwechsel der Parteien ergibt sich,
dass die Vermieterin eine solche Vorgehensweise bevorzugt hat, da so
übersichtlicher war, wer noch Mieter ist. Eine Vereinbarung dahingehend, dass,
wenn mit einer (studentischen) Wohngemeinschaft ein Mietvertrag abgeschlossen
wird, stillschweigend ein Recht auf Mieterwechsel vereinbart werden soll, sei
in Rechtsprechung und Literatur anerkannt. Es besteht deswegen ein Anspruch auf
Einwilligung des Vermieters auf Austausch, wenn in der Person des eintretenden
Mieters keine Gründe z.B. in finanzieller Hinsicht vorliegen.
Praxistipp:
Sowohl Vermieterin als auch Mietern dürfte zu raten sein, bei Abschluss eines
Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft von Beginn an Überlegungen
anzustellen, wie in einem Fall eines Mieterwechsels vorzugehen ist. Ob die von
dem Landgericht vertretene Ansicht, es sei eine stillschweigende Vereinbarung
getroffen worden, so zutrifft, dürfte fraglich sein. Durch den Bundesgerichtshof
wurde in den letzten Jahren, insbesondere im Hinblick auf Mängel der Mietsache,
genaue, regelmäßig in den Fällen der studentischen Wohngemeinschaft oft nicht
zutreffende, Voraussetzung für eine stillschweigende Vereinbarung angenommen.
Da eine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu solchen Fällen
aber fehlt, riskieren beide Seiten, erst am Ende des Prozesses zu wissen, wer
denn Recht bekommt.
