Gerade angesichts steigender Temperaturen während der
Sommermonate werden die Fragen, ob bestimmte Temperaturen in Gewerberäumen
nicht überschritten werden dürfen und was der Mieter tun muss, um einen Mangel
der Mietsache aufgrund von hohen Temperaturen in den Räumen nachzuweisen, wohl
an Bedeutung gewinnen. Mit Urteil vom 05.03.2012 hat das Kammergericht Berlin
sich hierzu positioniert.
Der Ausgangsstreit
Da das Kammergericht in seiner Urteilsbegründung auf den
Tatbestand und die Entscheidungsgründe des Landgerichts verweist, ist der
Sachverhalt nur zum Teil bekannt. Das Mietverhältnis der Parteien ist beendet.
Es wurden Gewerberäume als Büroräume vermietet. Unter anderem streiten sich die
Parteien über die Frage, ob die Mieterin zur Minderung der Miete berechtigt
war.
Die Mieterin minderte jeweils von Juni bis August der Jahre
2007 bis 2010 die Miete um 10% monatlich. Sie begründete die Mietminderung
damit, dass sich die Räumlichkeiten in den Sommermonaten tagsüber auf
Temperaturen von deutlich oberhalb von 30°C aufgeheizt hatten. Ihre Mitarbeiter
hätten sich beschwert und auf die Arbeitsstättenverordnung berufen, nach der
eine Temperatur von 26°C nicht überschritten werden darf. Das Landgericht hatte
eine Minderung der Miete abgelehnt.
Die Entscheidung
Das Kammergericht bestätigt die erstinstanzliche
Entscheidung. Nach Ansicht des Kammergerichts war die Mieterin nicht zur
Minderung der Miete berechtigt.
Nach Ansicht des Kammergerichts wurde der Mangel „überhöhte
Temperaturen in den Büroräumen“ nicht ausreichend durch die Mieterin begründet
und dargelegt. Der Mangel soll darin bestehen, dass der notwendige Abstand
zwischen Außen- und Innentemperaturen nicht eingehalten wird und sich die Räume
bei hohen Außentemperaturen zu sehr aufheizen. Um einen solchen Mangel ausreichend
zu beschreiben, hätte die Mieterin ein Temperaturprotokoll führen müssen, in
dem die Raumtemperaturen und die korrespondierenden Außentemperaturen
aufgeführt sind, so das Kammergericht. Die pauschale Behauptung, in jedem
Sommer (von Juni bis August) hätten sich die angemieteten Räume auf
Temperaturen von 30°C und mehr aufgeheizt, sei kein ausreichender Vortrag. Schon
deshalb müsse die Mieterin die geminderte Miete nachzahlen.
Ohne dass dies notwendig war, nimmt das Kammergericht dann
aber noch zu der (umstrittenen) Frage Stellung, ob bereits dann ein Mangel
vorliegt, wenn in Geschäftsräumen Temperaturen von 26°C regelmäßig
überschritten werden. Nach der Arbeitsstättenverordnung und der diese
konkretisierende Arbeitsstättenrichtlinie, sowie der DIN 1946 sollen in Räumen,
in denen sich Personen/Arbeitnehmer aufhalten, Temperaturen von 26°C –
jedenfalls wenn die Außentemperaturen unter 32°C liegen – nicht überschritten
werden. Es ist in Rechtsprechung und Literatur hoch umstritten, ob sich aus
diesen Normen Verpflichtungen des Vermieters gegenüber dem Mieter herleiten
lassen, ob also die Mietsache mangelhaft und der Vermieter zur Beseitigung des
Mangels verpflichtet ist, wenn die Temperaturen höher liegen.
Das Kammergericht erklärt, dass es zu der Ansicht der Oberlandesgerichte
Frankfurt und Karlsruhe tendiert, nach der es ausreichend sein soll, dass der
baurechtlich zulässige Zustand (zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes)
eingehalten wird. Hitze durch Sonneneinstrahlung in Gebäuden, die nach dem
seinerzeit geltendem Baurecht errichtet wurden, sei allgemeines Lebensrisiko
des Mieters. Dieser müsste ggf. auf eigene Kosten Abhilfe durch Einbau einer
Klimaanlage schaffen. Maßstäbe über die gebotene Innentemperatur könnten nicht zugunsten
des Gewerberaummieters aus den arbeitsrechtlichen Regelungen, die ihn
betreffen, hergeleitet werden.
Praxistipp
Die Ansicht des Kammergerichts zu der Frage, ob ein Mangel
der Mietsache vorliegt, wenn die Arbeitsstättenverordnung nicht eingehalten
wird, ist höchst umstritten. Ob diese Ansicht einer Überprüfung durch den
Bundesgerichthof standhalten würde (und ob sie heute überhaupt noch gültig
ist), ist fraglich. Wenn nach dem Mietvertrag Geschäftsräume als Büroräume
vermietet sind, sich also bestimmungsgemäß in den Räumen Arbeitnehmer
aufhalten, spricht einiges dafür, dass der Vermieter dafür einzustehen hat,
dass die Räume unter zumutbaren Innentemperaturen genutzt werden können.
In jedem Fall verdeutlicht das Urteil, dass Mieter, die Mängel
der Mietsache geltend machen wollen, gut beraten sind, diese umfangreich zu
dokumentieren. Um den doch sehr weitreichenden Anforderungen des Kammergerichts
gerecht werden zu können, wird man wohl in sämtlichen Räumen
Temperaturmessungen durchführen müssen und diese müssen der Messmethode eines
Sachverständigen zumindest angenähert sein.
