Landgericht Berlin, Beschluss vom
26.04.2016 – 67 S 78/16
Mit Beschluss vom 26.04.2016 hat das Landgericht Berlin
angekündigt, die Berufung einer Vermieterin, die eine erhöhte Miete nach einer
durchgeführten Modernisierung verlangt hatte, zurückzuweisen.
Der Ausgangsstreit:
Die Vermieterin ließ im Jahr 2012 einen Außenaufzug an das Wohngebäude anbringen.
Nachträglich, Anfang Januar 2013, reichte sie die „Modernisierungsankündigung“
nach. Mit Schreiben vom 09.09.2013 erklärte die Vermieterin dann gegenüber der
Mieterin die Mieterhöhung wegen Modernisierung und verlangte die erhöhte Miete
ab Juni 2014. Die Nettokaltmiete lag vor der Mieterhöhung bei 204,58 €, die Vermieterin
verlangte mit der Modernisierungsmieterhöhung zusätzliche Nettokaltmiete in
Höhe von 71,66 € sowie neue Betriebskostensvorschüsse in Höhe von 108,00 €. Die
Wohnung liegt im 2. OG. Der Fahrstuhl hält allein auf den Zwischenetagen und
ist nicht barrierefrei. Mit ihrer Klage verlangte die Vermieterin auf der
Grundlage der Modernisierungserhöhung rückständige Miete ab Juni 2014. Die
Mieterin hatte Widerklage auf Rückzahlung von zuvor unter Vorbehalt geleisteter
Miete eingereicht.
Die Entscheidung:
Das Landgericht kündigt an, das Urteil des Amtsgerichts aufrecht zu erhalten
und der Mieterin Recht zu geben. Das Urteil behandelt die Fragestellung noch nach
altem Recht. Im Jahr 2015 wurden die einschlägigen Vorschriften geändert. Die
Frage, wann eine Mieterhöhung zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den
Mieter führt, stellt sich aber auch nach der neuen Gesetzeslage. Nach Ansicht
des Landgerichts stellt die von der Vermieterin verlangte Mieterhöhung eine
nicht zu rechtfertigende Härte dar. Hierbei entzieht sich die Beurteilung, wann
eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegt, einer schematischen Betrachtung.
Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls abzustellen,
wobei neben der modernisierungsbedingten finanziellen Belastung auch eine
Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist. Das Landgericht begründete seine
Entscheidung damit, dass das Einkommen der Mieterin bereits vor der
Mieterhöhung bei allein 846,65 € lag. Wenn die Mieterin zur Leistung der
erhöhten Miete verpflichtet wäre, bliebe ihr allein ein Betrag von 462,41 €,
von dem sie neben dem allgemeinen Lebensunterhalt auch noch die
Mietnebenkonsten bestreiten müsste. Außerdem sei der Anbau des Fahrstuhls für
die Mieterin, deren Wohnung im 2. OG liegt, nicht mit einem erhöhten
Komfortzuwachs verbunden.
Praxishinweis:
Nach § 559 Abs. 5 S. 1, 555 d Abs. 3-5 BGB sind die Gründe, die eine Härte
darstellen, durch den Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der
Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Verpasst der Mieter
diese Frist, kann er sich alleine noch dann auf die Härtegründe berufen, wenn
die tatsächliche die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10% übersteigt.
Das Gericht hält es für zweifelhaft, ob eine nicht
vollständig barrierefrei errichtete Aufzugsanlage überhaupt eine Modernisierung
darstellt. Dies wird insbesondere für Mieter von niedergeschossigen Wohnungen infrage
gestellt.