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Mietrecht:

Voraussetzung der Mängelbeseitigung durch Mieter

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

AG Saarbrücken, Urteil vom 24.08.2016 – 3 C 490/15

Mit Urteil vom 24.08.2016 hat das Amtsgericht Saarbrücken über die Anforderungen an die Erstattung von Kosten einer Mängelbeseitigung durch Mieter entschieden.  

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 28.10.2014 miteinander verbunden. Ende August 2015 kam es zu einem Leitungswasserschaden in Küche und Bad der Wohnung. Die Schäden wurden der Versicherung gemeldet. Nachdem eine Trocknungsfirma und ein Gutachter die Schäden in Augenschein genommen hatten, wurde vom 01.-15.10.2015 die Trocknung der Wohnung durchgeführt. Im Anschluss begannen von dem Vermieter beauftragte Handwerker mit der Schadensbeseitigung. Diese stellten einen Teil der Arbeiten allerdings nicht fertig. Der Mieter zahlte im Juni und Juli 2015 jeweils 200,00 € zu wenig Miete, im August 2015 398,00 € und ab Oktober 2015 bis einschließlich März 2016 jeweils 460,00 € zu wenig. Der Vermieter erklärte eine Reihe von außerordentlich fristlosen sowie hilfsweise ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, die erste am 05.10.2015, die letzte am 18.03.2016. Anschließend erhob der der Vermieter Räumungsklage. In der mündlichen Verhandlung am 13.04.2016 schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich und erklärten den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt. Der Mieter machte mit einer Widerklage Aufwendungsersatz für finanziellen Aufwand für die Beseitigung von Mängeln geltend. Er behauptete, dass er 75 Arbeitsstunden darauf verwendet habe, die Mängel in der Wohnung zu beseitigen. Einschließlich der Kosten für Material sei ihm ein finanzieller Aufwand von 1.772,46 € entstanden, den er von dem Vermieter ersetzt verlangte.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht Saarbrücken weist die Widerklage des Mieters ab. Er hat nach Ansicht des Amtsgerichts keinen Anspruch auf Ersatz seiner behaupteten Aufwendungen. Die Beseitigung von Mängeln ist gem. § 535 Abs. 1 BGB Hauptleistungspflicht des Vermieters. Ein Anspruch des Mieters auf Ersatz der Aufwendungen einer Mängelbeseitigung kann nur bestehen, wenn eine der folgenden Alternativen gegeben ist: 1. Vermieter und Mieter hatten sich darauf geeinigt, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll. 2. Der Vermieter befand sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB). 3. Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache erforderlich (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). 4. Durch die Mangelbeseitigung tritt eine Wertsteigerung des Mietobjekts ein (§ 812 BGB). In den Alternativen 2. und 3. besteht ein Selbstbeseitigungsrecht nur für solche Reparaturmaßnahmen, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind und die zu einer nachhaltigen Mangelbeseitigung führen. Im vorliegenden Fall, so das Amtsgericht, treffen die Alternativen 1., 3. und 4. in keinem Fall zu. Der Vermieter befand sich mit der Mangelbeseitigung auch nicht in Verzug. Ein Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung setzt voraus, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung fällig ist, der Vermieter die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gehabt hat, der Mieter gemahnt hat und es ein Verschulden des Vermieters vorliegt. Grundsätzlich tritt die Fälligkeit des Anspruchs auf Mängelbeseitigung sofort, d.h. mit Entstehen des Mangels, ein. Eine Mangelanzeige kann gleichzeitig eine Mahnung zur Mangelbeseitigung erhalten, wenn der Vermieter eindeutig zur Beseitigung des angezeigten Mangels aufgefordert wird. In dem hier entschiedenen Fall habe der Mieter aber keine ausreichende Frist zur Beseitigung des Mangels eingeräumt. Der Vermieter hatte alles Erforderliche zur Instandsetzung veranlasst, er hatte die Versicherung informiert, den Gutachter beigezogen, eine Trocknung veranlasst und einen Reparaturauftrag erteilt. Der Mieter hätte nach vorzeitiger Beendigung des Reparaturauftrags durch die Handwerksfirma dem Vermieter noch einmal anzeigen müssen, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden. Außerdem wurde der Mieter durch das Amtsgericht zur Tragung der Kosten des Räumungsrechtsstreits verurteilt, da er diesen Rechtsstreit ebenfalls verloren hätte. Spätestens die Kündigung vom 18.03.2016 hat das Mietverhältnis beendet. Die Mieten für Februar und März 2016 waren offen. Der Mieter hatte selber vorgetragen, dass er die Mängel beseitigt hatte, er schuldete also spätestens zumindest für diese Monate die volle Mietzahlung.

Praxistipp: Der Mieter hatte im August 2015 erklärt, dass er eine Mietminderung von 100% geltend macht. Die Gesamtmiete betrug 590,00 € (Grundmiete 460,00 €, Betriebskostenvorauszahlung 130,00 €). Insgesamt minderte er die Miete dann seit Oktober 2015 aber „nur“ um jeweils 460,00 €. Es wird häufig angenommen, dass sich die Minderung allein auf die Nettokaltmiete bezieht. Dies ist nicht richtig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die gesamte Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung zu mindern. Eine Minderung von 100% beträgt hier also 590,00 €. Mit der Abrechnung der Betriebskosten im Folgejahr muss der Vermieter dann die Minderung auch in der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.


 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
 
Beitrag erstellt am Freitag, 10. März 2017
Letzte Aktualisierung: Freitag, 10. März 2017


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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