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Mietrecht:

UN­WIRK­SA­ME KLAU­SELN BEI SCHÖN­HEITS­RE­PA­RA­TU­REN

von Rechtsanwalt Rainer Failenschmid  

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Vielzahl von Renovierungsklauseln für unwirksam erklärt.

Hier ein kurzer Überblick, welche Renovierungsklauseln unwirksam sind:

Unwirksam sind schwammige Klauseln wie z.B. : Die Wohnung ist im "vertragsgemäßem Zustand" oder "wie überlassen" zurückzugeben. Der Mieter ist bei derartigen Klauseln nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Im Mietvertrag wird vorgeschrieben, dass ein Handwerker die Renovierung auszuführen hat. Eine Solche Klausel ist unwirksam.

Die Klausel "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war, farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden" ist unwirksam und hat die Gesamtnichtigkeit der Klausel zur Folge.

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formular-Mietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses, unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Beteiligung des Mieters unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen währen der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

Unwirksam sind sog. Klauseln bei denen ein "starrer Fristenplan" vorgeschrieben ist; z.B. : "Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen, Fluren und Toiletten in einem Zeitraum von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen"

Sofern eine Renovierungspflicht unabhängig von dem tatsächlichen Bedarf eintreten soll und sich die Fälligkeit der Arbeiten allein nach den bezeichneten Zeitintervallen richten soll und diese nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen sind, dass nach Fristablauf ein widerlegbarer Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht und die Klausel eine Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Räume für die Frage der Fälligkeit der Arbeiten nicht zulässt, ist diese Klausel unwirksam.

Unwirksam sind auch folgende Klauseln:

"Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen." Nach einer Nutzungsdauer von mehr als 6 Monaten 10%, nach mehr als 12 Monaten 20%, nach mehr als 24 Monaten 40% usw."

Auch bei dieser Klausel handelt es sich um eine "starre Klausel", da sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung nicht zulässt. Auch diese "starre" Abgeltungsregelung führt bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung entspricht.

Unwirksam ist auch eine in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. Eine derartige Klausel stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Eine formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dann unwirksam, wenn eine weitere Klausel des Mietvertrages die Rückgabe der Mietwohnung mit weiß gestrichenen Fenstern, Türen und Decken vorschreibt und insoweit als unwirksame Farbwahlklausel anzusehen ist.

Eine solche Regelung läuft wegen des Summierungseffektes auf eine Endrenovierungspflicht hinaus, die unabhängig vom Zustand der Dekoration und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung eintritt, weil der Mieter auf Grund der Klausel beim Auszug die Decken usw. selbst dann weiß streichen muss, wenn er im Rahmen seiner geschmacklichen Freiheit helle Pastellfarben verwendet hat.

Ist eine Renovierungsklausel ungültig und will der Mieter nicht ausziehen, dann ist der Vermieter verpflichtet, die Renovierungsarbeiten auszuführen, sofern die Wohnung renovierungsbedürftig ist. Die Wohnung muss tatsächlich renovierungsbedürftig sein. Reagiert der Vermieter nicht, dann kann man diese Verpflichtung gerichtlich gegen den Vermieter durchsetzen.

Diese Klauseln dürften auch überwiegend für Mietverträge über Geschäftsräume gelten. Jedenfalls hat der BGH entschieden, dass bei Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmenden Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffektes zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt.

Zulässig sind allerdings Formulierungen, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen "in der Regel", "im allgemeinen", "normalerweise", "nach 3, 5 oder 7 Jahre" auszuführen hat. Sofern der Vertrag eine flexible Renovierung nach Bedarf zulässt, ist die Klausel wirksam.

Sofern der Mietvertrag eine Pflicht zur Renovierung bei Einzug, Auszug oder während der Mietzeit, die unabhängig vom Zustand der Wohnung ist, vorschreibt, ist die Klausel ungültig.

Hat der Mieter trotz einer unwirksamen Renovierungsklausel bereits selbst renoviert, kann er nach Ansicht einiger Gerichte das Geld, das er für die Renovierung aufgewendet hat, zurückverlangen, sofern die Renovierung notwendig war, handwerklich und sachgerecht durchgeführt wurde. Dies ist allerdings vom BGH bisher nicht geklärt.

 
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Rechtsanwalt Rainer Failenschmid
 
Rechtsanwalt Rainer Failenschmid Rechtsanwaltskanzlei Failenschmid
Hauptstrasse 20
10827 Berlin (Schöneberg)
Telefon: (030) 612 888 08/09
Fax-Nr.: +49 30 612 88 807
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Familienrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht, Verkehrsrecht
 
Beitrag erstellt am Montag, 18. Februar 2008
Letzte Aktualisierung: Dienstag, 19. Februar 2008


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Rainer Failenschmid
Mietrecht Rechtsanwalt Rainer Failenschmid, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Rainer Failenschmid
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