Mit Urteil vom 12.03.2008 hat der
Bundesgerichtshof die Entscheidung des LG Gießen bestätigt, nach
der im Wohnraummietrecht eine genaue Bezeichnung eines Kellerraums –
jedenfalls wenn die Keller in dem Wohnhaus überwiegend gleichartig
sind – zur Einhaltung der Schriftform nicht erforderlich ist.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien
sind über einen Mietvertrag über eine Wohnung aus dem Jahr 1979
miteinander verbunden. Die Mietsache ist in dem Mietvertrag wie folgt
beschrieben: „1. Obergeschoss…4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),
1 Bad/Duschraum…1 Keller… .“ Weiter wird in dem Mietvertrag
geregelt, dass sich der Mietvertrag um jeweils 12 Monate verlängert,
wenn er nicht gekündigt wird. Die Kündigungsfrist beträgt weitere
12 Monate. Tatsächlich sollte so gewährleistet werden, dass der
Vertrag nach der Kündigung zumindest noch 24 Monate Bestand hat. Im
Keller befanden sich vier Kellerräume, die zwischen 10 und 14 qm
groß waren. Mit Schreiben vom 30.09.2005 kündigten die Vermieter
das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf. Sie verlangten die
Räumung zum 30.06.2006, also innerhalb von 9 Monaten. Nach ihrer
Ansicht soll die vertraglich geregelte Kündigungsfrist nicht gelten,
da der Mietvertrag die bei befristeten Mietverhältnissen von mehr
als einem Jahr notwendige Schriftform nicht einhält.
Die Entscheidung: Der
Bundesgerichtshof bestätigt in seiner Entscheidung das
landgerichtliche Urteil, nach dem die Kündigung zum 30.06.2006 nicht
wirksam war. Die Wirksamkeit der im Fall streitentscheidenden
Kündigungsfristen beurteilt sich noch nach dem alten, vor dem
01.09.2001 geltenden Recht (weshalb die Entscheidung aber auch heute
noch von Interesse ist, wird unten erklärt). Nach § 565 a Abs.
1 BGB alte Fassung bestand im Wohnraummietverhältnis die Möglichkeit
durch Vereinbarung der Parteien Kündigungsfristen zu verändern.
Nach Ansicht der Vermieter soll aber die zwischen den Parteien
abgeschlossene Vereinbarung gegen die bei befristeten
Mietverhältnissen von mehr als einem Jahr gesetzlich zwingende
Schriftform verstoßen. Die in § 550 BGB geregelte gesetzliche
Schriftform wird nur dann gewahrt, wenn alle wesentlichen
Vertragsbedingungen, u.a. der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und
die Parteien des Mietverhältnisses sich aus der Urkunde ergeben.
Wird die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten, gilt das
Mietverhältnis als unbefristet abgeschlossen und damit innerhalb der
gesetzlichen Fristen kündbar. Die Vermieter meinen, dass die
Schriftform dadurch nicht eingehalten werde, weil nach dem
Mietvertrag nicht nachvollziehbar sei, welcher der Keller der Wohnung
zugeordnet ist. Dem widerspricht der Bundesgerichtshof. Zunächst
teilt der BGH die Ansicht der Vermieter, dass aufgrund der langen
Kündigungsfristen von mehr als einem Jahr die Schriftform
eingehalten werden muss. Nach seiner Ansicht ist aber, unabhängig
davon, ob die Parteien sich bei Abschluss des Mietvertrages bereits
auf die Zuweisung eines bestimmten Kellerraums der vier im
Wesentlichen gleichartigen Kellerräume geeinigt hatten oder nicht,
die Schriftform gewahrt. Wurde noch kein bestimmter Kellerraum
zugewiesen, habe der Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht gem. §
315 Abs. 1 BGB, das regelmäßig keiner Form bedürfe. Haben sich die
Parteien auf einen bestimmten Kellerraum geeinigt, sei dies deshalb
nicht von Bedeutung, da im Wohnraummietverhältnis ein Keller allein
eine untergeordnete Bedeutung für die Parteien habe.
Praxistipp:
Der weit überwiegende Teil der Wohnraummietverträge ist auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen, die im Gewerberaum wichtige Frage der
Schriftform ist deshalb im Wohnraummietrecht von untergeordneter
Bedeutung. Interessant wird es aber, auch nach neuem Recht, dann,
wenn zwischen den Parteien eines Wohnraummietvertrages ein
beidseitiger Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung
vereinbart wurde oder der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen
Kündigung, bspw. wegen Eigenbedarfs verzichtet hat. In beiden Fällen
verlangt der BGH zur Wirksamkeit der Vereinbarung die Einhaltung der
Schriftform.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die
Schriftform, selbst wenn eine Zuweisung vor Vertragsschluss erfolgte,
als gewahrt anzusehen, kann diskutiert werden. Die Annahme, ein
Keller sei nur von untergeordneter Bedeutung, wird wohl vom
überwiegenden Teil der Mieter einer Wohnung nicht geteilt. Ist der
Keller nicht nutzbar, werden von den Instanzgerichten häufig
erhebliche Minderungen zwischen 5 - 10% zugestanden. Im Fall der
Aufteilung eines Wohnhauses zu Wohneigentum kann es, wenn die
Zuweisung der Keller zum Sondereigentum nicht der Zuordnung zu den
Mietverträgen folgt, zu sehr erheblichen Problemen kommen.
Letztlich wird durch den BGH in der Entscheidung erklärt, dass
die Keller „im Wesentlichen gleichartig“ waren. Ob die
Entscheidung, wenn die Keller des Wohnhauses sich unterscheiden,
gleich lauten würde, wurde durch den BGH offen gelassen.
