Wie bereits berichtet, hat der Bundesgerichtshof mit
Beschluss vom 22.01.2014 eine weitere grundlegende Überholung der
Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen in Aussicht gestellt. Die
Konsequenzen aus dieser Rechtssprechungsänderung sollen nach Ansicht einiger
Stimmen sogar noch weiter gehen, als dies der Wortlaut des Beschlusses zunächst
hergibt.
Grundproblem der Schönheitsreparaturen ist, dass nach
heutiger Gesetzeslage diese eigentlich überhaupt nicht auf den Mieter
übertragen werden können. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht alleine
die Überlassung der Mietsache sondern auch deren Erhaltung Hauptleistungspflicht
des Vermieters. Nach den gesetzlichen Regelungen zu den allgemeinen
Geschäftsbedingungen (§§ 305ff. BGB) können solche Hauptleistungspflichten
durch allgemeine Geschäftsbedingungen nur in sehr begrenztem Umfang auf den
Mieter übertragen werden. Bislang hat der Bundesgerichtshof die
Schönheitsreparaturklauseln noch damit gerettet, dass sich diese als
Rechtstradition quasi eingebürgert haben; ein, angesichts der gesetzlichen
Lage, ersichtlich schwaches Argument.
Vor diesem Hintergrund werden die verbleibenden
Schönheitsreparaturklauseln dann aber auch besonders kritisch überprüft, ob
diese wirklich nur die Arbeiten auf den Mieter übertragen, die historisch unter
den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Nach einer, allerdings immer
häufiger vertretenen Ansicht ist dies schon bei einer Klausel die „Der Mieter
trägt die Schönheitsreparaturen.“ lautet, nicht mehr gegeben. Argumentiert wird
damit, dass nur solche Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden
können, die auf den eigenen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind.
Werden Schönheitsreparaturen beispielsweise durch einen Wasserschaden
notwendig, ist es unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel zunächst
einmal die Pflicht des Vermieters diese durchzuführen. Eine Klausel, die sich
nicht explizit auf Schönheitsreparaturen beschränkt, die durch den
vertragsgemäßen Gebrauch notwendig werden, könnte also den Mieter unangemessen
benachteiligen und wäre dann unwirksam. Hier muss erneut darauf hingewiesen
werden, dass eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel für den Vermieter nicht
allein bedeutet, dass der Mieter diese nicht mehr durchführt, sondern dass er
als Vermieter zur Vornahme verpflichtet ist (es gilt dann eben wieder die
Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann dann bei
dem Vermieter innerhalb der gewöhnlichen Fristen die Durchführung von
Schönheitsreparaturen anfordern. Dies ist natürlich mit einer sehr erheblichen
Kostenlast für den Vermieter verbunden, der in den seltensten Fällen die
Schönheitsreparaturen selber durchführen wird, wie dies viele Mieter handhaben.
Praxistipp:
Um der gerade darlegten Unsicherheit zu begegnen rate ich
Vermietern zu folgendem Vorgehen: da die Motivation eines Mieters, Arbeiten an
der angemieteten Wohnung durchzuführen, zu Beginn des Mietverhältnisses naturgemäß
höher ist als bei der Beendigung, sollte mit dem Mieter mittels einer
individuell ausgehandelten Vereinbarung festgelegt werden, welche Arbeiten von
Mieterseite (innerhalb einer bestimmten Frist)
durchzuführen sind. Zumindest in begehrten Lagen dürfte auch die Neu-Vermietung
von unrenoviertem Wohnraum unproblematisch sein und der Mieter bereit, seinen „eigenen“
Wohnraum entsprechend sorgfältig herzurichten. Ferner kann dann vereinbart
werden, dass keine der Parteien während des Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. So herrscht Rechts- und
Planungssicherheit für beide Seiten.
Für den Mieter gilt, dass er wieder einen Grund mehr hat,
wenn er durch den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung der
Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll, dies grundsätzlich in Frage zu
stellen. Hier dürfte sich in einer Vielzahl der Fälle eine Beratung durch einen
qualifizierten Anwalt rechnen.
