AG Bremen,
Urteil vom 18.06.2015 – 9 C 447/13
Mit Urteil
vom 18.06.2015 hat das Amtsgericht Bremen über die Mangelbeseitigungsklage
eines Mieters entschieden, mit der der Mieter die Beseitigung beträchtlicher
Schimmelschäden gefordert hatte.
Der
Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus
dem Jahr 2007 miteinander verbunden. Im Herbst 2012 rügte der Mieter
Schimmelpilzbildung in der Wohnung. Zum Zeitpunkt des Urteils war es zu starken
Schimmelpilzbildungen in der Küche, im Badezimmer sowie im Wohnzimmer gekommen.
Die Grundmiete lag bei allein 187,01 € im Monat. Es kann daher davon
ausgegangen werden, dass nahezu die gesamte Wohnung durch die
Schimmelpilzbildung betroffen war. Der Mieter verlangt mit seiner Klage die
Beseitigung des Schimmels sowie die Feststellung, dass er zur Minderung der
Miete in Höhe von 30% und zur Zurückbehaltung der Restmiete berechtigt ist. Die
Vermieterin behauptete, dass der Schimmel auf ein unzureichendes Heiz- und
Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei.
Die
Entscheidung: Das Amtsgericht Bremen verurteilte die
Vermieterin wie durch den Mieter beantragt. Es hatte hierzu ein
Sachverständigengutachten zu den Ursachen der Schimmelpilzbildung einholen
lassen. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten eine Reihe von baulichen
Mängeln an, die für die Schimmelbildung zumindest mitursächlich waren. In der
mündlichen Verhandlung erläuterte der Gutachter sein Gutachten und erklärte,
dass ein Teil der baubedingten Ursachen aufgrund von Bestandschutz keine
Baumängel seien. Sie würden aber zur Schimmelbildung beitragen. Auch sei es
möglich, durch Heizen der Wohnung auf mindestens 23° die Schimmelbildung
zumindest teilweise zu verhindern. Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters
trotzdem vollständig statt. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart
haben, ist der Mieter nur zu einem „normalen“ Heiz- und Lüftungsverhalten verpflichtet.
Er schuldet also kein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten. Er ist
verpflichtet, seine Wohnung bis zu 18° zu beheizen. Eine regelmäßige
Stoßlüftung von mehr als ein- bis zweimal am Tag wird von ihm nicht geschuldet.
Auch darf der Mieter seine Möbel grundsätzlich bis an die Wand stellen. Allein
die Überlassung einer Broschüre zum optimalen Lüften begründet noch keine
vertragliche Verpflichtung/Obliegenheit, überobligatorisch zu lüften und zu
heizen.
Praxistipp: Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs muss zunächst der
Vermieter nachweisen, dass eine Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen
ist. Erst Im Anschluss trifft den Mieter die Pflicht zu beweisen, dass die
Schimmelbildung nicht auf einem fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten beruht.
Gelingt beiden der Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters. In einem solchen
Fall haftet dann allein der Vermieter für den Mangel der Mietwohnung. Angesichts
des Umfangs des Schimmelbefalls und der Größe der Wohnung erscheint die
Minderung von 30% im vorliegenden Fall als recht zurückhaltend.