In letzter Zeit erlebe ich es häufiger, dass Mandanten bei
mir erscheinen, deren Rechtsschutzversicherungen in Schimmel- und
Feuchtigkeitsfällen die Deckungszusage abgelehnt haben. Die Begründung der
Ablehnung ist nicht selten zweifelhaft.
Begründung mit
Vorvertraglichkeit
Begründet wird die Ablehnung regelmäßig damit, dass der Schaden bereits vorvertraglich
eingetreten ist und deshalb kein Rechtsschutz besteht. Vorvertraglichkeit meint,
dass der Rechtsschutzfall vor Abschluss oder innerhalb der dreimonatigen
Wartezeit nach Abschluss des Vertrages eingetreten ist. Regelmäßig ist der
Schimmel aber erst einige Zeit nach Abschluss des Vertrages erstmals aufgetreten.
Die Rechtsschutzversicherung stellt dann, um eine Vorvertraglichkeit zu
behaupten, für die Bestimmung des Zeitpunkts des Rechtsschutzfalls auf das
Datum des Abschlusses des Mietvertrages ab (der vor der
Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wurde).
Deshalb schon bei der
Deckungsanfrage auf die Formulierung achten
Um auf den Zeitpunkt Abschluss des
Mietvertrages als wesentlichen Zeitpunkt für den Eintritt des
Rechtsschutzfalls abstellen zu können, ist die Rechtsschutzversicherung auf
Ihre „Mithilfe“ angewiesen. Denn eine solche Argumentation setzt voraus, dass Sie
als Mieter damit argumentieren, dass der Vermieter sich schon pflichtwidrig verhielt,
als er Ihnen eine mangelhafte Mietwohnung vermietet hat. Sie müssen und sollten
von Beginn an aber nicht so argumentieren (und auf Nachfragen richtig
antworten).
Hierzu ein Beispiel: In einem von mir bearbeiteten Fall fragte
die Rechtsschutzversicherung auf die Deckungsanfrage in einem Schimmelfall hin
an, ob nach Meinung meiner Mandanten die Schimmelbildung auf einen baubedingten
Mangel zurückzuführen ist. Als Laie wird man hier häufig mit „Natürlich!“
antworten, da man denkt, dass es nur zwei Möglichkeiten gibt. Entweder ist der
Mangel baubedingt oder aber man selbst hat falsch geheizt und gelüftet.
Antwortet man dann, dass es sich um einen baubedingten Mangel handelt, lehnt
die Rechtsschutzversicherung die Deckungszusage wegen Vorvertraglichkeit ab. Der
Mieter behauptet ja dadurch, der Vermieter habe einem bei Abschluss des
Mietvertrages eine mangelhafte Mietsache überlassen.
Es gibt aber auch noch eine dritte Option, die einem als
Laien wohl eher nicht bekannt ist: nach der Gefahrkreistheorie des
Bundesgerichtshofs verbleibt die Verantwortung für den Schimmel- oder
Feuchtigkeitsschaden bei dem Vermieter, wenn weder ein Baumangel vorliegt
noch ein fehlerhaftes Nutzerverhalten nachgewiesen werden kann. Insbesondere bei
Gebäuden, die vor dem Jahr 2002 errichtet wurden, ist dies nicht selten der
Fall. Zum Zeitpunkt der Errichtung dieser Gebäude waren die Bauvorschriften zur
Vermeidung von Schimmel lax. Da es keine Vorschriften gab, gegen die verstoßen
werden konnte, liegt dann nämlich kein Baumangel vor. Andererseits kann der Mieter
mit normalem Heizen und Lüften den Schimmelbefall auch nicht verhindern. Dann
bleibt nach der Gefahrkreistheorie die Verantwortung bei dem Vermieter.
Die richtige und einzige Antwort, die man der Rechtsschutzversicherung
also auf diese Frage geben sollte, kann nur lauten: „Es ist Schimmel
aufgetreten. Ob ein Baumangel vorliegt, weiß ich nicht. Ich lüfte und heize
aber richtig.“
Nach der Ablehnung,
gegebenenfalls streitig durchsetzen
Wurde die Deckung mit der Begründung vorvertraglich
bereits abgelehnt, sollte man sich überlegen, ob man die Deckungszusage nicht
streitig durchsetzt, denn die Ablehnung steht häufig auf wackligen Füßen.
Außerdem ist ein Rechtsstreit aufgrund eines Schimmelschadens, spätestens wegen
der regelmäßig anfallenden Kosten für einen Sachverständigen, mit erheblichen
Kosten verbunden.
Hierzu ist zu beachten, dass zu der Frage, wann ist der Versicherungsfall
bei Schimmel in einer Mietwohnung eingetreten, verschiedene Möglichkeiten
bestehen. Tatsächlich soll, wenn der Mieter behauptet, der Schimmel resultiere
aus einem baubedingten, von Anfang an der Mietsache anhaftenden, Mangel, der
Pflichtverstoß des Vermieters darin liegen, einen Mietvertrag für eine
mangelhafte Mietsache abgeschlossen zu haben. Wenn der Mieter aber mit seiner
Deckungsanfrage erklärt, der Schimmel sei erst während der Mietzeit aufgetreten,
soll in dem Auftreten des Schimmels der erste relevante Verstoß zu sehen sein. Inzwischen
wird auch vertreten, dass der Rechtsschutzfall dann eintritt, wenn der
Vermieter auf eine Mängelanzeige entweder nicht reagiert oder aber eine
Mängelbeseitigung ablehnt.
Hier muss man sehr genau prüfen, wie der Mieter die
Deckungsanfrage an die Rechtsschutzversicherung formuliert hat. Wie in dem Fall
oben gezeigt, wird durch manche Rechtsschutzversicherung die Deckung bereits
dann abgelehnt, wenn der Mieter einen bauseitigen Mangel behauptet. Dies ist
aber nicht ausreichend. Der Mieter muss sich ausdrücklich darauf berufen, dass
dieser bauseitige Mangel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestand. Spätestens
wenn die Rechtsschutzversicherung durch die Nachfrage „Glauben Sie, dass es
sich um einen bauseitig bedingten Mangel handelt?“ in die Falle lockt, dürfte
eine Ablehnung pflichtwidrig sein.
Fazit
Sinnvollerweise sollte die Deckungsanfrage aus den o.g. Gründen gleich durch einen
Rechtsanwalt erfolgen. Sollten Sie uns mit Ihrer Vertretung beauftragen,
übernehmen wir dies gerne für Sie. Wenn bereits eine Ablehnung der
Deckungsanfrage vorliegt, können wir Sie gerne zu der Frage beraten, ob eine
Durchsetzung des Anspruchs auf Deckungszusage gegen Ihre Rechtsschutzversicherung
erfolgsversprechend ist oder nicht.