AG Bergheim, Urteil vom 12.04.2011 – 28 C 147/10

Mit Urteil vom 12.04.2011 gab das Amtsgericht Bergheim der Klage einer Mieterin statt, die wegen Schimmels die Miete für ihre Wohnung gemindert hatte.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung vom 27.09.2007 miteinander verbunden. Am 21.12.2009 zeigte die Mieterin der Vermieterin an, dass aus dem Kabelkanal der Deckenbeleuchtung in der Küche sowie aus den Stromkabeln der Flur-, Wohnzimmer- und Schlafzimmerlampe Wasser tropfte, dass der Keller bei Schneefall und starkem Regen feucht war und sich dort Schimmel bildete. Die Mieterin kündigte an, die Miete rückwirkend ab Januar 2010 um 25% zu mindern und ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von weiteren 25% an der Miete auszuüben, wenn keine Beseitigung der Mängel erfolgt. In den folgenden Monaten leistete die Mieterin die Miete zum Teil überhaupt nicht, z.T. behielt sie erhebliche Teile der Miete ein. Die Vermieterin kündigte erstmals mit Schreiben vom 22.04.2010 das Mietverhältnis. Sie begründete die Kündigung mit Eigenbedarf des Sohnes, damit, dass die Aprilmiete nicht gezahlt wurde, damit, dass es zu Lärmbelästigungen durch die Mieterin gekommen sei und damit, dass die Mieterin auch Wäsche für andere Familienmitglieder mitwasche. Im Folgenden erklärte die Vermieterin dann mit Kündigung vom Juni 2010, Juli 2010 sowie September 2010 weitere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges. Die Klage wurde durch die Mieterin erhoben, die feststellen lassen möchte, dass die Kündigungen der Vermieterin unwirksam sind und das Mietverhältnis fortgeführt wird.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht Bergheim gibt der Mieterin Recht. Soweit die Vermieterin die Kündigung des Mietverhältnisses auf andere Gründe stützt als den Zahlungsverzug, wurden die Kündigungen im Prozess schon nicht ausreichend begründet. Aufgrund der Mängel durch Schimmel in der Heizkörpernische des Badezimmers, durch erhöhte Feuchtigkeit im Bereich der Deckenöffnungen sowie durch nicht nutzbaren Keller, war die Mieterin nach Ansicht des Amtsgerichts zu einer Minderung in Höhe von 57% der Miete berechtigt. Der Rechenweg, auf dem das Amtsgericht zu der Höhe der Mietminderung gelangt, ist aber nicht ganz nachvollziehbar. Für die Mängel innerhalb der Wohnung weist das Urteil eine Minderung in Höhe von 28% der Kaltmiete aus. Für die Minderung aufgrund der fehlenden Nutzbarkeit des Kellers wird eine Minderung in Höhe von 10% (ebenfalls der Kaltmiete) zugesprochen. Auf diese Minderung wird dann allerdings noch ein Zuschlag von 50% für die Nebenkosten aufaddiert. So gelangt das Amtsgericht zu einer Gesamtminderung in Höhe von 57%.

Praxistipp: Das Urteil des Amtsgerichts verdeutlicht, wie schwierig es ist, zu einer korrekten Minderung zu gelangen. Die Mieterin hat in jedem Fall die Kündigung des Mietverhältnisses riskiert, indem sie rückwirkend eine Minderung von der Miete abgezogen hat. Dies ist nur dann möglich, wenn durch den Mieter (zumindest sinngemäß) ein Vorbehalt der Rückforderung erklärt wird. Wäre das Amtsgericht bei der Bemessung der Minderung zurückhaltender gewesen, hätte am Ende des Prozesses durchaus auch stehen können, dass das Mietverhältnis durch eine der Kündigungen beendet wurde. Aus diesem Grund empfehle ich dringend, bei erheblichen Mietminderungen die Beratung eines qualifizierten Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.