Mit Urteil vom 10.06.2015 hat der
Bundesgerichtshof strenge Anforderungen an eine Vereinbarung über
den Verzicht vom Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf in
einem Prozessvergleich gestellt. Der Rechtsstreit wurde zur weiteren
Verhandlung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts
zurückverwiesen.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien waren
über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 2008 miteinander
verbunden. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis, weil er
angeblich die Wohnung für den neuen Hausmeister benötigte. Nachdem
die Räumungsklage in der I. Instanz erfolglos geblieben war, wurden
von der II. Instanz die von dem Vermieter benannten Zeugen gehört.
Auf Grundlage der Beweiserhebung schlug das Berufungsgericht einen
Räumungsvergleich vor, in dem sich der Mieter verpflichtete, die
Wohnung innerhalb von etwas mehr als sechs Monaten zu räumen, die
Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu
tragen und auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften zu verzichten.
Er sollte nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung Miete
zahlen. Nachdem der Mieter ausgezogen war, zog dann aber nicht der
neue Hausmeister in die Wohnung ein, sondern eine Familie. Mit seiner
Klage machte der Kläger daraufhin Schadensersatz für die
Umzugskosten, die Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für
die neue Wohnung entstanden, die erhöhten Wegkosten zu seiner Arbeit
sowie Ersatz der entstandenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits
geltend. Die Klage war bereits in der I. Instanz gescheitert, in der
II. Instanz wurde die Berufung durch das Berufungsgericht
zurückgewiesen. Auf die Revision hin wurde das Berufungsurteil
aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an eine andere Kammer des
Landgerichts zurückverwiesen.
Die Entscheidung: Der
Bundesgerichtshof erklärt in seinem Urteil, dass mit den vom
Berufungsgericht gegebenen Gründen die Klage nicht hätte abgewiesen
werden dürfen. Das Berufungsgericht war der Meinung, dass schon
aufgrund des Räumungsvergleichs kein Zusammenhang mehr zwischen dem
Auszug des Klägers und dem vorgetäuschten Eigenbedarf bestand. Der
Kläger habe sich mit dem Vergleich mehr oder weniger freiwillig zur
Räumung verpflichtet. Dem widerspricht der Bundesgerichtshof. Er
stellt in seinem Urteil zunächst klar, dass ein Vermieter im Fall
einer schuldhaften unberechtigten Kündigung dem Mieter gegenüber
gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist. Ein
Verzicht auf Schadenersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf wäre
nur durch Einigung der Parteien möglich. Eine konkrete Vereinbarung
hierzu gab es nicht in dem Vergleich. An einen von dem
Berufungsgericht angenommenen stillschweigenden Verzicht sind aber
strenge Anforderungen zu stellen, der Verzichtswille der Partei muss
unmissverständlich sein. Umstände, die auf einen Verzichtswillen
hinweisen, können z.B. in einer Verpflichtung zu einer
substantiellen Gegenleistung des Vermieters (Abstandszahlung,
Verzicht auf Schönheitsreparaturen) zu sehen sein. Die Vereinbarung
der Parteien in dem hier zu entscheidenden Fall, würden aber kein
solches substantielles Entgegenkommen darstellen. Die sechsmonatige
Räumungsfrist wäre dem Mieter, der in der Vorinstanz noch
erfolgreich gewesen war, wahrscheinlich sowieso zuzubilligen gewesen.
Die übrigen Bestimmungen des Räumungsvergleichs waren für den
Kläger nur nachteilig.