Eine Nachholklausel zur Heilung der Schriftform bindet
zumindest die ursprünglichen Vertragsparteien, die daran gehindert werden,
einen Gewerberaummietvertrag aufgrund eines Mangels der Schriftform zu kündigen.
Zumindest die ursprünglichen Vertragsparteien sind aufgrund einer sogenannten
Nachholklausel an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages aufgrund eines
Mangels der Schriftform gehindert, so das Kammergericht Berlin.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 08.11.2011 zum Betrieb einer
Bäckerei verbunden. Nach Abschluss des Mietvertrages beschwerten sich wohl
zahlreiche Wohnraummieter über die von der Bäckerei ausgehenden
Beeinträchtigungen. Der Vermieter versuchte deshalb mit allen Mitteln das
Mietverhältnis zu beenden. Er begründet seine Räumungsklage mit einer
ordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Schriftformmängeln, mit
außerordentlichen Kündigungen aufgrund von diversen Pflichtverletzungen des
Mieters, sowie aufgrund einer Kündigung, da der Mieter das Optionsrecht zur
Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre nur durch Telefax und Email
ausgeübt hat. Der Mietvertrag der Parteien enthält eine sogenannte
Nachholklausel. Nachholklauseln bestimmen, dass die Parteien auf jederzeitiges
Verlangen der anderen Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen
abzugeben haben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen
Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Bereits das Landgericht Berlin hatte die
Klage des Vermieters abgewiesen.
Die Entscheidung:
Das Kammergericht weist die Berufung des Vermieters durch einstimmigen
Beschluss zurück. Das Mietverhältnis wurde nicht durch die ordentliche
Kündigung beendet. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Befristung des
Mietvertrages gemäß § 550 S.1 BGB unwirksam sei, da die erforderliche
Schriftform nicht eingehalten wurde. Nach Ansicht des Kammergerichts lag
bereits kein Schriftformverstoß vor. Insbesondere ist ein Berufen auf einen
Formmangel aber auch treuwidrig. Die von den Parteien vereinbarte
Nachholklausel ist zumindest unter den ursprünglichen Vertragsparteien wirksam.
Der Vermieter ist deshalb gezwungen die Schriftform herzustellen und darf keine
Kündigung aussprechen. Die fristlosen Kündigungen aufgrund von
Pflichtverletzungen sind ebenfalls nicht wirksam. Letztlich hat der Mieter
durch Telefax und Email wirksam die Option auf Verlängerung des Mietvertrages
ausgeübt. Eine in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarte Schriftform der Optionsausübung
soll regelmäßig allein die einfache schriftliche Form wahren.
Hierfür genügt eine Willenserklärung durch telekommunikative Übermittlung (§ 127
Abs.2 BGB). Die strenge Schriftform, die eine eigenhändige Unterschrift im
Original voraussetzt, sei hier nicht notwendig. Die Optionsausübung unterliegt
auch nicht der Schriftform des § 550 BGB.
Praxistipp: Auch wenn die
Entscheidung des Kammergerichts für die in einer
Kontinuität von Vertragsverhältnissen interessierten Parteien begrüßenswert
ist, muss beachtet werden, dass es zu den entschiedenen Fragen eine Reihe von
unterschiedlichen Ansichten gibt. Solange hier eine Entscheidung des
Bundesgerichtshofs aussteht, müssen die Rechtsansichten des Kammergerichts
nicht das letzte Wort sein. Ob die ursprünglichen Vertragsparteien durch eine
sogenannte Nachholklausel gebunden werden oder aber eine solche Klausel
unwirksam ist, ist sehr umstritten. Das gleiche gilt bezüglich der
Frage, ob eine Optionsausübung die Schriftform des § 550 BGB einhalten muss
oder nicht. Soweit man noch die Möglichkeit hat, sollte man daher immer den
sichersten Weg wählen und auf die Einhaltung der Schriftform achten.
Mit Urteil vom 27.09.2017 hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind (BGH
Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16)
