1.
Schnell ist es passiert: ein Rohrbruch im Altbau oder auch die Unachtsamkeit
des Nachbarn, der den Wasserhahn laufen lässt. Das Wasser läuft und läuft,
beschädigt den gerade angeschafften Computer und auch der Teppich ist ruiniert und
selbst verlegte Parkett beginnt schon nach wenigen Tagen muffig zu riechen. Anschließend
werden Trockengeräte aufgestellt, die mehrere Stunden am Tag laufen müssen und
einen wahnsinnigen Lärm verursachen.
Aber in welcher Höhe ist die Miete gemindert und wann und
von wem kann man Schadensersatz für die beschädigten Sachen verlangen?
Dabei ist es wichtig, sich vor Augen zu führen, dass die
Minderung kein Verschulden des Vermieters voraussetzt. Die Minderung
tritt kraft Gesetzes ein und ist gesetzlicher Ausdruck einer Risikoverteilung:
wenn der Vermieter nicht 100% leistet, dann soll er auch nicht 100% Miete
bekommen.
Schadensersatz hingegen setzt voraus, dass den
Vermieter ein Verschulden trifft.
2.
Zunächst zur Minderung. Hier
kommt es darauf an, welche Beeinträchtigungen den Mieter treffen.
Nach meiner Erfahrung ist es das „schlimmste“ für die
Mieter, wenn Trocknungsgeräte aufstellt werden, die dann stundenlang laufen. So
sieht es auch die Rechtsprechung und spricht 80% bei
„2
Trocknungsgeräten und Abrücken der Möbel von der Wand“ zu (so Landgericht
Köln, Urteil vom 29.03.2012; Az.: 1 S 176/11), das Amtsgericht
Schöneberg hat sogar einmal 100% zugesprochen
(Urteil vom 10.04.2008, Az.: 109 C 256/07).
Bei optischen Beeinträchtigungen hingegen sieht die Rechtsprechung kaum eine
Minderung als angemessen an, so hat das Landgericht Berlin 2004 entschieden,
dass das Ablösen der Tapete im Flur eine Minderung von 0,5% eintreten lässt und
ein Wasserfleck vor dem Badezimmer nebst fehlenden Teppichleisten hat lediglich
eine Mietminderung von 3% zur Folge (so das Landgericht Berlin 1998).
Sofern Regenwasserpfützen im Kellergang stehen, ist dies
nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin nicht so erheblich, dass
dadurch eine Minderung eintritt. Sofern durch die Reparatur des Wasserschadens
im Bad des Mieters dann verschiedenfarbige Fliesen vorhanden sind, ist eine
Minderung von 5% angemessen (Landgericht
Kleve, Urteil vom 05.02.1991, Az. 6 S 285/90).
Im Übrigen richtet sich die Minderung nach dem Schweregrad
der Beeinträchtigung. Ein Wasserschaden und eine durchfeuchtete Wand und
Wasserschäden an der Decke im Wohn- und Schlafzimmer hat das Landgericht Berlin
1989 mit 20% angesetzt, bei einer nassen Wohnung bei Schlagregen aufgrund
undichter Fenster hat das Landgericht Berlin 1982 nur 5% Minderung angesetzt.
Die Durchfeuchtung
des Teppichbodens nebst Tropfwasser durch die Decke hat das
Amtsgericht Leverkusen 1979
mit einer Mietminderung von 50% angesetzt. Sofern einzelne Zimmer dann gar
nicht mehr benutzt werden können, kann dies entsprechend anteilig im Verhältnis
zur gesamten Wohnung gesehen werden: ein unbenutzbares
und einsturzgefährdetes Wohnzimmer wegen eines Wasserschadens war
dem Amtsgericht Bochum (Urteil vom
28.11.1978, Az. 5 C 668/78)
eine Minderung von 30% wert.
3.
Nun zum Schadensersatz. Hier kommt
es darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden an dem Schaden trifft. Sofern
also z.B. der Wasserschaden auf einem Fehlverhalten eines anderen Mieters
beruht (er hat vergessen den Wasserhahn zuzudrehen), so ist es nahezu
ausgeschlossen, hier ein „Auswahlverschulden“ des Vermieters festzustellen.
Dieser hätte ja erkennen können müssen, dass sein potentieller Mieter „so
schusselig ist“, dass er (der Vermieter) damit rechnen musste, dass dieser
eines Tages vergessen würde, den Wasserhahn zuzudrehen.
Ähnlich, aber nicht ähnlich aussichtslos, liegt der Fall bei einem Rohrbruch.
Zwar besteht keine Vermieterpflicht zur turnusmäßigen Überprüfung der Sanitär-
oder Elektroanlagen. Allerdings verstößt der Vermieter dann Kontroll- und
Überprüfungspflichten, wenn schon in der Vergangenheit entsprechende Vorfälle
aufgetreten sind. Wenn also z.B. häufig
Rohrbrüche auftreten, die auf Korrosion oder Verkrustung der Rohre zurück zu
führen sind, besteht eine Überprüfungspflicht des Vermieters. Sie sehen, dass
man im Einzelfall genau prüfen muss, wo und ab wann die Rechtsprechung
entsprechende Vermieterpflichten annimmt, gerne berate ich Sie dazu!
Praxistipp:
Sofern Sie wertvolle Gegenstände in der Wohnung haben,
schließen Sie eine Hausratsversicherung
ab. Diese ist für genau diesen Fall gedacht. Am Eigentum des Mieters entsteht
ein Schaden, den Vermieter trifft aber kein Verschulden. Sofern ein Rohrbruch
vorliegt und bei Ihnen selbst bislang keiner aufgetreten ist, fragen Sie Ihre Nachbarn. Möglicherweise gibt es ja
doch ein schon bekanntes „strukturelles“ Problem und Ihren Vermieter trifft
doch ein Verschulden, auf jeden Fall aber bietet sich dann eine wesentlich
bessere Ausgangslage, um mit dem Vermieter über eine für alle Seiten
zufriedenstellende Lösung zu verhandeln.
Gerne beraten wir Vermieter und Mieter zu diesem
Themenkreis. Gerade im laufenden Mietverhältnis liegt unser Schwerpunkt dabei
auf dem Ansatz, eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen.
