Mit Urteil vom 22.07.2014 hat das Landgericht Heilbronn - 2
S 63/13 entschieden, dass Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter
übertragen werden können, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert war.
Wie bereits berichtet, hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss
vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12 den Hinweis erteilt, dass er beabsichtigt,
seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln grundlegend zu ändern. Nach
dem Beschluss könnten in Zukunft auch Schönheitsreparaturklauseln unwirksam
sein, wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde. In der Sache
war eigentlich für den 22.10.2014 erneuter mündlicher Verhandlungstermin
anberaumt. Zwischenzeitlich wurde aber entweder durch die ehemaligen Vermieter
geleistet oder aber die Parteien haben sich geeinigt, so dass eine
abschließende Entscheidung in der Sache nicht mehr ergehen wird.
Obwohl eine tatsächliche Änderung der Rechtsprechung noch
ansteht, werden die Überlegungen des BGH schon von der Instanzrechtsprechung
aufgegriffen. Das Landgericht Heilbronn hat sich in seiner Entscheidung auf den
Hinweisbeschluss bezogen und kam aus dem Grund zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel,
den schon der BGH für sehr bedenklich hielt. Die Übertragung von
Schönheitsreparaturen auf den Mieter, der eine unrenovierte Wohnung anmietet,
benachteiligt den Mieter unangemessen, da der neue Mieter dann zur Beseitigung
von Gebrauchsspuren verpflichtet wird, die von dem vorherigen Mieter
hinterlassen wurden.
Man kann davon ausgehen, dass sich in Zukunft ein Großteil
der Amts- und Landgerichte an dem Beschluss des Bundesgerichtshof vom
22.01.2014 orientieren wird. Für unrenoviert übergebene Wohnungen wird man also
in Zukunft keine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mehr
vereinbaren können. In Altmietverhältnissen ist eine entsprechende Klausel
unwirksam. Dies gilt zumindest, bis durch den Bundesgerichtshof anders
entschieden wird. Angesichts des eindeutigen Hinweises in dem Beschluss vom
22.01.2014 ist hiervon aber auszugehen.
Praxistipp: Vermieter die unrenovierte Wohnungen
vermieten möchten, sollten in jedem Fall auf eine Klausel zur Übertragung der
Schönheitsreparaturen auf den Mieter verzichten. Ist eine solche Klausel
unwirksam, muss nicht nur der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen,
vielmehr ist dann der Vermieter im Rahmen seiner Pflicht zur Erhaltung der
Mietsache zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, sobald diese
notwendig werden. In dem Mietvertrag sollte deshalb einfach vereinbart werden,
dass der Vermieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn diese
aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache notwendig werden.
