Mit Beschluss vom 17.06.2014 (Gz.: 67 T 109/14) hat das Landgericht Berlin
entschieden, dass der Mieter im Eilrechtschutz verhindern kann, dass der
Vermieter weitere, nicht an ihn vermietete Räume ohne seine Zustimmung einem
Dritten überlässt.
Derzeit wird durch das Landgericht Berlin in einer Reihe von
Eilrechtsschutzverfahren dem Mieter die Möglichkeit zur schnellen Durchsetzung
seiner Rechte bei Besitzstörung eröffnet. Im nunmehr entschiedenen Fall hatten
Mieter zwei Zimmer einer 4-Zimmer-Wohnung angemietet. Die übrigen Zimmer
standen frei. Vollkommen überraschend kündigte eine den Mietern unbekannte
Person an, er sei Vorarbeiter einer Baufirma und in der nächsten Woche würden
seine sechs Männer hier einziehen. Das Landgericht gab dem Antrag der Mieter
statt, mit dem dem Vermieter diese Überlassung der übrigen Räume verboten wird.
Normalerweise müssen Rechte der Parteien durch Klage
durchgesetzt werden. Klageverfahren in Berlin sind häufig sehr langwierig. Auch
ohne Beweisaufnahme ist regelmäßig von einer Dauer von mindestens einem Jahr – vor
allem wenn die unterlegene Partei in Berufung geht – auszugehen. Eilrechtsschutz
wird im deutschen Zivilprozesssystem sehr selten gewährt (hier hätte der Mieter,
wenn normal geklagt worden wäre, also sehr lange Zeit eine Wohnung mit einem
Trupp Bauarbeiter teilen müssen). Durch das Landgericht Berlin wurde in letzter
Zeit allerdings in einer Reihe von Entscheidungen klargestellt, dass das Recht
des Mieters auf ungestörte Besitzausübung einer der seltenen Fälle ist, in
denen im Eilrechtsverfahren die Rechte des Mieters durchgesetzt werden können.
Voraussetzung ist, dass der Mieter in seinem Besitz gestört wird und die
Besitzstörung nicht lediglich unwesentlich den Gebrauch beeinträchtigt.
Hauptanwendungsfalls waren bislang Baumaßnahmen des Vermieters.
Die Entscheidung des Landgerichts verlangt von dem Vermieter,
dass er sich entweder die Zustimmung zur Vermietung der übrigen Räume bei dem
Mieter eingeholt oder aber den Anspruch durch Duldungsklage gerichtlich
durchgesetzt hat. Der Mieter muss auch nicht abwarten, bis es tatsächlich zu
einer Beeinträchtigung kommt. Bereits die ernsthafte Ankündigung einer Maßnahme
rechtfertigt ein einstweiliges Verfügungsverfahren (kündigt beispielsweise der
Vermieter den Austausch der Wohnungstürschlösser an, muss der Mieter nicht
warten, bis er ausgeschlossen vor der Tür steht. Bereits auf die Ankündigung
kann der Mieter dem Vermieter einen solchen Schlossaustausch verbieten lassen).
Das einstweilige Verfügungsverfahren ist ein sehr scharfes
Schwert in der Hand des Mieters. Es wird nicht geprüft, ob der Mieter eigentlich
zur Duldung verpflichtet ist. Solange der Mieter nicht ausdrücklich sein
Einverständnis mit der Beeinträchtigung (Untervermietung an Dritte,
Baumaßnahmen, etc.) erklärt oder aber der Vermieter eine Klage auf Duldung
durchgesetzt hat, wird der Antrag auf Eilrechtsschutz begründet sein. Aber:
Mieter sollten sich sehr genau überlegen, ob sie ihre Rechte auf diese Weise
durchsetzen wollen. Ist der Mieter zur Zustimmung verpflichtet, muss er
Schadensersatz leisten, wenn er pflichtwidrig diese Zustimmung nicht erteilt
(s. hierzu die spiegelbildliche Entscheidung des Bundesgerichtshof zur
pflichtwidrig durch den Vermieter nicht erteilten Zustimmung zur
Untervermietung).