Viele Mieter kennen das Problem: aufgrund von Bauarbeiten am
Grundstück kommt es zu erheblichen Lärm- und Staubbelästigungen, oft können
dann weder die Fenster offen gehalten noch die Terrasse oder der Balkon genutzt
werden. Gerade in den Sommermonaten, in denen ja fast alle Bauarbeiten
durchgeführt werden, ein besonderes Ärgernis.
Bisher hat das Landgericht Berlin (vgl. Urt. v. 27.09.2011
der 63. Zivilkammer - Az.: 63 S 641/10) dazu folgende Rechtsansicht vertreten: Eine
Minderung im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich sei bereits deshalb
ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen müsse, dass
es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau
oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o.ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen
(gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die
Mietsache nachteilig auswirken können.
Dem ist jetzt die 65. Zivilkammer in ihrem Urteil vom
13.03.2013 (Az.: 65 S 321/11) in zweierlei Hinsicht entgegengetreten und hat
den Klägern eine pauschale Mietminderung von 15% zugesprochen. Neben der
grundsätzlichen Bejahung des Anspruchs ist auch noch bemerkenswert, dass es
„bei umfangreichen Bauarbeiten zulässig ist, ohne konkrete Darlegung des
Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen
Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens
zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen
stattfinden.“ Dennoch sollten – auch um gegebenenfalls eine höhere Minderung
durchsetzen zu können – betroffene Mieter sämtliche Baumaßnahmen und die damit
verbundenen Einschränkungen möglichst genau und detailliert protokollieren.
Welche Möglichkeiten es dabei gibt und wie Sie am besten vorgehen damit ein
Gericht Ihre Aufzeichnungen auch als Beweis anerkennt, sollten Sie dabei mit
Ihrem Anwalt besprechen.
Eine Einschränkung gibt es allerdings: Ein Ausschluss der
Minderung kommt dann in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des
Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten
vorgelegen haben, wie z.B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen
Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden
oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es ist dann allerdings Aufgabe und liegt
damit im Risikobereich des Vermieters, entsprechende konkrete Anhaltspunkte für
bevorstehende Bauarbeiten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorzutragen.
Es wird also interessant sein, die weitere Entwicklung der
Rechtsprechung des Berliner Landgerichts zu verfolgen, und dabei insbesondere,
wie sich die seit kurzem ebenfalls mit Mietrecht befasste 18. Zivilkammer zu
dieser Thematik verhalten und positionieren wird.
