AG Saarbrücken, Urteil vom
13.04.2016 – 3 C 313/15
Mit Urteil vom 13.04.2016 hat das Amtsgericht Saarbrücken
die Klage eines Vermieters auf Leistung von Miete gegen seinen Mieter
abgewiesen.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien hatten zum 01.07.2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen.
In dem Mietvertrag heißt es u.a.: „Bis zum 30.09.2016 wird beiderseits auf eine
ordentliche Kündigung verzichtet.“ Der Mieter kündigte den Vertrag mit
Schreiben vom 29.10.2014. Die Wohnung wurde dem Vermieter im Dezember 2014
zurückgegeben. Mit seiner Klage machte der Vermieter zunächst Miete für die
Monate April und Mai 2015 geltend.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht weist die Klage des Vermieters auf Leistung der Mieten zurück.
Nach Ansicht des Amtsgerichts wurde das Mietverhältnis zum 31.01.2015
gekündigt. Die Regelung des Mietvertrages, nach der auf das Recht der Kündigung
beidseitig bis einschließlich zum 30.09.2016 verzichtet wird, sei als Allgemeine
Geschäftsbedingung unwirksam. Die Klausel benachteilige den Mieter entgegen den
Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher nach § 307 Abs. 1 S. 1
BGB unwirksam. Als Student habe der Mieter ein besonderes Interesse an Flexibilität
und Mobilität. Er könne ansonsten nicht kurzfristig den Studienplatz oder den
Studienort wechseln bzw. das Studium vollständig aufgeben. Ein
Kündigungsausschluss würde einen Studienplatzwechsel und damit eine für die
Zukunft des Studenten wesentliche Entscheidung nahezu unmöglich machen, da der
gewöhnliche Student sich die Anmietung einer weiteren Wohnung nicht mehr
leisten können wird.
Praxistipp: Die
Entscheidung des AG Saarbrücken knüpft an eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs
an, der bereits im Jahr 2009 einen zweijährigen Kündigungsverzicht durch Allgemeine
Geschäftsbedingungen bei Studenten für unwirksam erachtet hatte. Nach der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann durch Allgemeine
Geschäftsbedingungen regelmäßig ein beidseitiger Kündigungsausschluss für bis
zu vier Jahre vereinbart werden. Hat der Mieter ein besonders großes Interesse
daran, flexibel und mobil zu sein (z.B. als Student) und kann der Vermieter
kein entgegengesetztes Interesse darlegen und beweisen, sollen längerfristige
Kündigungsausschlüsse als Allgemeine Geschäftsbedingungen allerdings unwirksam
sein.