LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2015 - 65 S 527/14

Mit Hinweisbeschluss vom 18.02.2015 kündigt das Landgericht Berlin zwar an, eine Berufung von Vermietern gegen ein Urteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg zurückzuweisen, mit dem eine Räumungsklage abgewiesen wurde. Der Beschluss macht aber deutlich, dass Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein können, wenn eine notwendige Besichtigung des Mietobjekts vereitelt wird.

Der Ausgangsstreit: Die Vermieter beabsichtigten, die Fenster in der vermieteten Wohnung zu besichtigen, um die Erforderlichkeit eines Innenanstrich zu prüfen. Die Mieter behaupteten, wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht zur Durchführung des Innenanstrichs verpflichtet zu sein, diesen aber dennoch durchgeführt zu haben. Sie lehnten in der Folgezeit die nur wenige Minuten in Anspruch nehmende Besichtigung der Fenster ab. Die Vermieter verlangten dann noch einmal Termin zur Besichtigung am 15.01.2014. Diesen Termin lehnten die Mieter mit Fax vom 10.01.2014 ab, da die Mieterin in diesem Zeitraum einen Arzttermin wahrnehmen musste und der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht in Berlin war. Hierauf erklärten die Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses.

Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin kündigt an, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg zurückzuweisen, mit dem die Räumungsklage der Vermieter abgewiesen wurde. In seinem Hinweisbeschluss gibt das Landgericht aber deutlich zu erkennen, dass die Entscheidung nur „knapp“ zugunsten der Mieter ergehen wird. Grundsätzlich steht Vermietern dann ein Recht zur Besichtigung der Wohnung zu, wenn diese aufgrund besonderer Umstände zur Bewirtschaftung des Objekts notwendig ist. Hierzu reicht es aus, die Erforderlichkeit des Innenanstrichs der Fenster überprüfen zu wollen. Dies mussten die Mieter grundsätzlich dulden, selbst wenn sie, ohne hierzu verpflichtet zu sein, den Innenanstrich bereits selber vorgenommen hatten. Weiter führt das Landgericht aus, dass die zahlreichen Absagen von Besichtigungsterminen sich „im Grenzbereich dessen bewegen, was eine Kündigung jedenfalls nach § 573 Abs. 1 BGB zu rechtfertigen geeignet ist und - für den Fall einer Fortsetzung dieses Verhaltens - gegebenenfalls rechtfertigen wird.“ Ausgerechnet die zur Kündigung herangezogene Absage der Mieter war aber zur Kündigung nicht geeignet. Die Mieter konnten sowohl nachweisen, dass die Mieterin in dem für die Besichtigung angedachten Zeitraum einen Arzttermin wahrnehmen musste, als auch dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht in Berlin war. Diese Absage mussten die Vermieter deshalb hinnehmen.

Praxishinweis: Wie durch den Bundesgerichtshof bereits entschieden wurde, besteht kein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters (BGH VIII ZR 289 / 13). Liegen besondere Gründe vor, insbesondere zur Bewirtschaftung des Objekts, muss der Mieter aber eine Besichtigung dulden. Die Besichtigung muss sich aber auf den eigentlichen Grund beschränken (hier z.B. nur Besichtigung der Fenster und nicht der gesamten Wohnung). Verhindert ein Mieter eine solche Besichtigung, geht er das Risiko der Kündigung des Mietverhältnisses ein.

Als Partei sollte man immer mit kühlem Kopf entscheiden, wann man einen Rechtsstreit aufnimmt. Hier hatten die Mieter zur Absage des Termins, mit der die Vermieter die Kündigung rechtfertigen wollten, vernünftige Gründe dargelegt. Eventuell hätte es sich hier für den Vermieter angeboten, eine weitere, weniger plausible Absage abzuwarten oder die Mieter – angesichts der häufigen Absagen – zum konkreten Nachweis ihrer Behauptungen aufzufordern.

Die Vermieter hatten behauptet, die per Fax versendete Absage nicht erhalten zu haben. Die Mieter legten zum Nachweis des Zugangs ein Faxprotokoll vor. Nach Ansicht des Landgerichts war deshalb das Bestreiten des Zugangs durch die Vermieter nicht erheblich. Derzeit gilt aber noch, dass ein Faxprotokoll als Nachweis des Zugangs nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend ist. Man sollte sich also nicht auf ein Faxprotokoll verlassen, da nicht jedes Gericht ein solches Protokoll genügen lassen wird.