Nach
Ansicht des Amtsgerichts Stuttgart (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom
15.10.2013 - 2 C 1438/13) ist eine vorformulierte Vertragsklausel, die eine
jährliche Gesamtbelastung durch kleinere Reparaturen in Höhe von 8 % der
Jahresnettomiete vorsieht gem. § 307 BGB unwirksam.
Nach
allgemeiner Ansicht muss eine wirksame Kleinreparaturklausel folgenden
Voraussetzungen genügen: Die Höhe der Kosten für eine einzelne Reparatur muss
auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sein, die Gesamtbelastung muss nach
oben hin angemessen gedeckelt sein und es dürfen nur Reparaturen an solchen
Gegenständen auf den Mieter umgelegt werden, die den häufigen und unmittelbaren
Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Im Einzelnen sind aber natürlich die
Details hierzu umstritten.
Nach
Ansicht des Amtsgerichts soll eine Höchstgrenze von 100,00 EUR für jede
einzelne Reparaturmaßnahme angemessen sein. Die Regelung, dass die
Gesamtbelastung 8 % der Jahresnettomiete betragen darf, wird aber durch
das Amtsgericht als zu mieterunfreundlich angesehen. Hierbei nimmt das
Amtsgericht zum Einen Rückgriff auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem
Jahr 1992, in dem der BGH erklärt hat, dass die Vereinbarung einer Höchstgrenze
von 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht zu beanstanden ist (BGH, Urteil
vom 06.05.1992, Aktenzeichen: VIII ZR 129/91). Zum Anderen seien die Mieten in
Großraum Stuttgart so erheblich gestiegen, dass es hierdurch zu einer
erheblichen Belastung der Mieter kommt.
Da
die einzelnen Fragen zu Kleinreparaturklauseln bislang nicht durch Entscheidung
des Bundesgerichtshofs allgemein verbindlich beantwortet wurden, ist Vermietern
zu raten, sich bei der Vereinbarung von Klauseln an den von den Instanzgerichten
angenommenen niedrigsten Werten zu orientieren. Ansonsten riskiert man als
Vermieter, dass die gesamte Klausel unwirksam ist und entsprechend überhaupt
keine Reparaturen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Da die Ausnutzung der
jährlichen Gesamtbelastung aus praktischer Sicht sowieso höchst selten ist, dürfte
sich auch das Risiko einer Unwirksamkeit der gesamten Klausel nicht lohnen.
