LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2016
– 318 S 22/15
Mit Urteil vom 02.03.2016 hat das Landgericht Hamburg
entschieden, dass einzelne Eigentümer Primärpflichten des Verwalters aus dem
Verwaltervertrag regelmäßig nicht alleine durchsetzen können.
Der Ausgangsstreit:
Geklagt hatte ein Eigentümer einer WEG gegen die Verwalterin. In der Eigentümerversammlung
vom 30.05.2013 beschloss die WEG, dass die Balkone im 4. Obergeschoss saniert
werden sollten. Der klagende Eigentümer verlangt, dass die Verwalterin den
Beschluss umsetzt. Er ist der Meinung, dass dies nicht zeitnah erfolgt ist.
Die Entscheidung:
Das Landgericht Hamburg bestätigt die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts,
mit der die Klage des Eigentümers bereits deshalb abgewiesen wurde, da der
einzelne Eigentümer nicht „aktiv legitimiert“ war. Dies meint, dass dem Kläger
kein Recht zusteht, dass er aktiv gegen die Verwalterin durchsetzen kann. In
dem Rechtsstreit war zwischen den Rechtsverhältnissen zwischen den einzelnen
Wohnungseigentümern, der WEG als teilrechtsfähigem Verband und dem Verwalter zu
unterscheiden. Diese sind gegeneinander abzugrenzen. Ein einzelner Eigentümer
kann zwar gegen den Verwalter Schadensersatzansprüche durchsetzen für Schäden,
die nur er erlitten hat (dies ist ein sogenannter Sekundäranspruch), die
Hauptvertragspflichten aus einem Verwaltervertrag, der zwischen Verwaltung und
der Gemeinschaft abgeschlossen wurde, kann aber nur die Gemeinschaft selbst
durchsetzen. Zwar kann die Gemeinschaft einen einzelnen Wohnungseigentümer zur
Durchsetzung solcher Ansprüche ermächtigen. Geschieht dies nicht, kann der
einzelne Eigentümer gegenüber dem Verwalter Ansprüche nicht alleine
durchsetzen. Er muss vielmehr zunächst die übrigen Wohnungseigentümer auf
Zustimmung zu einer gerichtlichen Geltendmachung in Anspruch nehmen bzw.
versuchen, einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen. Da dies nicht
geschehen war, ist die Klage abzuweisen.
Praxistipp: Die
Entscheidung des Landgerichts zeigt, dass im Wohnungseigentumsrecht die Wege
zur Durchsetzung von Ansprüchen der Eigentümer teilweise kompliziert sind. Der
einzelne Eigentümer muss häufig zunächst einmal die Gemeinschaft in Anspruch nehmen.