LG Berlin, Urteil vom 08.02.2017 – 65 S 411/15

Mit Urteil vom 08.02.2017 hat das Landgericht Berlin ein erstinstanzliches Urteil bestätigt, nach dem es für den Eintritt eines Kindes in den Mietvertrag der verstorbenen Mutter unerheblich ist, ob zwischen den beiden ein Untermietverhältnis bestand.

Der Ausgangsstreit: Der Vermieter war mit der Mutter der beklagten Mieterin über einen wohl schon vor längerer Zeit abgeschlossenen Mietvertrag für ein Reihenendhaus verbunden. Die Beklagte ist im Jahr 1994 zusammen mit ihrem Ehemann in das Haus zu den zwischenzeitlich verstorbenen Eltern gezogen. Die Eltern hatten mit ihr einen Untermietvertrag abgeschlossen. Nachdem der Vater bereits verstorben war, starb Anfang 2015 dann auch die Mutter. Der Vermieter war der Meinung, das Mietverhältnis gem. § 564 S. 2 BGB (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher First gegenüber dem Erben) kündigen zu können. Er sprach die Kündigung mit Schreiben vom 18.03.2015 aus. Nachdem die Beklagte die Wohnung nicht räumte, erhob er Räumungsklage.

Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin bestätigt das erstinstanzliche Urteil, mit dem die Räumungsklage abgewiesen wurde. Eine Kündigung gem. § 564 S. 2 BGB ist nur dann möglich, wenn bei Tod des Mieters keine Person im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist. Dies ist hier aber der Fall, denn die Beklagte hat das Mietverhältnis gem. § 563 Abs. 2 S. 1 BGB übernommen. Demnach treten Kinder des Mieters, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter leben, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Kinder des Mieters müssen allein in dem Haushalt gelebt haben. Übrige Angehörige müssen hingegen müssen zusammen mit dem verstorbenen Mieter einen Haushalt geführt haben. An das Leben in einem gemeinsamen Haushalt sind nach Ansicht des Landgerichets keine überspannten Forderungen zu stellen. Die Beklagte hatte ein Schreiben der ehemaligen Vermieter vorgelegt, in dem der Mutter der Beklagten die Untervermietung an die Beklagte und ihren Ehemann ab Februar 1994 genehmigt wurde. Weiterhin war sie seit 1994 in dem Haus gemeldet und hat vorgetragen, dass sie ihre Mutter bis zu ihrem Tod gepflegt hat. Der Vermieter hatte diese Angaben allein mit Nichtwissen bestritten. Angesichts des konkreten Vortrags ist dies, so das Landgericht, aber nicht ausreichend. 

Praxistipp: Vermieters sollten bei Tod des Mieters genau prüfen, ob eine Möglichkeit zur Kündigung besteht. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetztlichen Frist besteht nur innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem Tod des Mieters und davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis nicht erfolgt.