Die Große Koalition hat sich schlussendlich auf die konkrete
Gestaltung der „Mietpreisbremse“ geeinigt. In Berlin werden sich deshalb mit
großer Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft die Vereinbarungen der Parteien über
die Miethöhe an diesen Regelungen zur Mietpreisbremse messen lassen. Da für die
Bestimmung einer angemessenen Miete bei Mietvertragsabschluss auch auf
Tatsachen zurückgegriffen wird, die von den Parteien schon jetzt vereinbart
werden, möchte ich im Folgenden die grundsätzlichen Entscheidungen des
Gesetzgebers kurz zusammenfassen:
1. Wann ist die
Mietpreisbremse anwendbar?
Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnraummietverhältnisse,
wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird.
Richtwert der Mietpreisbremse ist die ortsübliche
Vergleichsmiete. Diese ist in Berlin anhand des Berliner Mietspiegels, der ja
alle zwei Jahre neu erstellt wird, recht gut nachvollziehbar.
Voraussetzung für die Geltung der Mietpreisbremse ist noch,
dass das Land Berlin von der Ermächtigung des Bundesgesetzgebers Gebrauch
macht, die Mietpreisbremse für die Gemeinden einzuführen. Der politische Wille
hierzu ist aber mit großer Sicherheit vorhanden. Außerdem besteht für Berlin
nach dem Gesetzesvorschlag die Möglichkeit die Mietpreisbremse einzuführen, weil
die Mieten in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen sind, als im
Bundesdurchschnitt (dies war in den letzten fünf Jahren unfraglich der Fall,
vergleiche zum Beispiel den vor kurzem erschienenen Immobilienreport 2014 von
Immobilienscout24).
2. Welche Auswirkungen hat die Mietpreisbremse?
Sobald die Mietpreisbremse in Berlin umgesetzt wurde, darf
im
Regelfall eine neue Vertragsmiete
die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Zu diesem
Regelfall existieren aber einige Ausnahmen und Sonderfälle.
Im Falle einer Ausnahme
ist die Mietpreisbremse überhaupt nicht anwendbar. Dies betrifft insbesondere
Neubauten. Von einem Neubau spricht man bei Wohnungen, die nach dem 01.10.2014
als Wohnung erstmals genutzt und vermietet wurden.
Ebenfalls ausgenommen ist umfassend modernisierter Wohnraum.
Ab wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, wird sich erst im Zuge der
Gesetzesanwendung und der rechtlichen Überprüfung herausstellen. Derzeit wird
häufig angenommen, dass eine umfangreiche Modernisierung dann vorliegt, wenn
die Kosten bei zumindest einem Drittel der Kosten eines Neubaus liegen.
In Sonderfällen
kann der Vermieter eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete vereinbaren.
War mit einem Vormieter eine Miete vereinbart, die über der
Mietpreisbremse lag, so kann auch bei Neuvermietung diese höhere Miete
vereinbart werden. Allerdings bleiben Mieterhöhungen unberücksichtigt, die die
Mietvertragsparteien im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses
vereinbart haben (es bestand die Sorge, dass Mieter sich vor Beendigung des
Mietverhältnisses auf eine Erhöhung des Mietzinses einlassen, um beispielsweise
am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchführen zu
müssen).
Außerdem darf der Vermieter auf die nach der Mietpreisbremse
mögliche Neumiete Mieterhöhungen wegen „einfacher“ Modernisierungen aufschlagen,
die in den letzten drei Jahren durchgeführt wurden.
3. Staffel- und
Indexmiete
Bei Staffelmieten
ist die Mietpreisbremse auf jede einzelne Staffel anzuwenden, es wird also für
jede einzelne Staffel überprüft, ob sie mit der Mietpreisbremse vereinbart
werden kann. Dabei ist die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der
Fälligkeit der jeweiligen Staffel maßgeblich. Eine Umgehung der Mietpreisbremse
durch Vereinbarung einer Staffelmiete ist deshalb - voraussichtlich - nicht möglich.
Ist eine Indexmiete
vereinbart, so wird durch die Mietpreisbremse nur die Ausgangsmiete auf deren
Angemessenheit überprüft.
4. Auskunftsrecht des
Mieters, Rückforderung überbezahlter Miete
Um überprüfen zu können, ob der Vermieter gegen die
Regelungen der Mietpreisbremse verstoßen hat, hat der Mieter in Zukunft ein
Auskunftsrecht gegen den Vermieter. Dieser muss Auskunft über alle Tatsachen,
die dem Mieter unbekannt sind, geben, die zur Überprüfung der Ausgangsmiete
notwendig sind. Hierzu gehört insbesondere die Information auf welcher
Grundlage die Miete berechnet wurde (ob beispielsweise eine höhere Vormiete
vereinbart war).
Ist der Mieter der Ansicht, dass der Vermieter gegen die
Regelungen der Mietpreisbremse verstoßen hat, muss er dies gegenüber dem
Vermieter rügen. Er kann von dem Vermieter verlangen, dass dieser die überzahlte
Miete zurückzahlt. Die Erklärung eines Vorbehalts ist im Rahmen der
Mietpreisbremse regelmäßig wohl nicht notwendig.
