Mit Beschluss vom 07.04.2014 - Gz. 65 S 469/13 stellt das Landgericht
Berlin nochmals klar, dass ein Vermieter über die in § 551 BGB
vorgesehenen drei Nettokaltmieten hinaus keine weiteren Sicherheiten
verlangen kann.
In dem Rechtsstreit verlangt die Vermieterin von
einem Elternteil des Mieters, der eine Bürgschaft abgegeben hat,
Ausgleich von behaupteten Mietschulden. Neben der Bürgschaft des
Elternteils wurde durch den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auch
eine Mietkaution in Höhe der üblichen drei Nettokaltmieten verlangt.
Nachdem
bereits das Amtsgericht die Klage des Vermieters aus der Bürgschaft
abgewiesen hat, erklärt das Landgericht, dass es beabsichtigt, die
Berufung zurückzuweisen. § 551 BGB beschränkt die Sicherheit in einem
Mietverhältnis auf drei Monatsnettokaltmieten. Mehrere Sicherheiten sind
zu addieren (selbst eine zusätzlich für Schlüssel hinterlegte Kaution
wird in die „normale“ Sicherheit eingerechnet). In § 551 Abs. 4 BGB ist
geregelt, dass von diesen Vorschriften zum Nachteil des Mieters nicht
abgewichen werden darf. Der Vermieter darf also nicht verlangen, dass
zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft abgegeben wird.
In der
Praxis kommt es nicht selten vor, dass der Vermieter bei Abschluss des
Mietvertrages eine Sicherheit verlangt, die über die zulässigen drei
Monatsnettokaltmieten hinaus geht. Der durch das Landgericht Berlin
entschiedene Fall zeigt, dass das Ergebnis ein falsches Gefühl der
Sicherheit sein kann. Mieter können nach Abschluss des Mietvertrages
entweder die Leistung des Teils der Sicherheit verweigern, der über die
zulässige Sicherheit hinaus geht, oder aber diese zurückfordern, wenn
sie sie schon geleistet haben. Der Anspruch auf Rückforderung der
überleisteten Sicherheit unterliegt allerdings der (Regel-)Verjährung.
Er muss also – untechnisch gesprochen – innerhalb von 3 – 4 Jahren nach
Leistung zurückgefordert werden. Verpasst der Mieter diese Frist,
verbleibt die gesamte Sicherheit bis zum Abschluss des Mietverhältnisses
bei dem Vermieter.
Einzige Ausnahme, in der eine solche
Bürgschaft zulässig wäre, bleibt, wenn der Dritte dem Vermieter diese
unaufgefordert zusagt. Der Dritte muss also aus eigenem Stücken auf den
Vermieter zugehen und diesem die Bürgschaft zur Absicherung des
Mietverhältnisses anbieten. Dies sollte, wenn es denn passiert,
ausreichend durch den Vermieter dokumentiert werden. Sollte es später
zum Streit kommen, ist der Vermieter für dieses Angebot des Dritten voll
beweispflichtig.