AG München, Urteil vom 04.09.2015 – 481 C 3812/15 WEG

Mit Urteil vom 04.09.2015 hat das Amtsgericht München der Klage eines Eigentümers stattgegeben, der den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bestellung eines neuen Verwalters angefochten hatte.

Der Ausgangsstreit: Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestimmte in ihrer Versammlung am 15.01.2015 einen neuen Verwalter für den Zeitraum vom 01.02.2015 bis 31.12.2018, nachdem die vorherige Bestellung bereits durch das Amtsgericht München für nichtig erklärt worden war. Die Kläger griffen den erneuten Beschluss mit verschiedenen Argumenten an. Vor allem bemängelten sie, dass der Verwalter über keine ausreichende finanzielle Absicherung verfüge. Fragen über die Bonität des Verwalters seien von den Beiräten als unzulässige Einmischung in dessen Privatangelegenheiten abgetan worden. Der neue Verwalter war zuvor bei der vormaligen Verwalterin als Geschäftsführer angestellt und hatte treuwidrig während seiner Tätigkeit eine Konkurrenztätigkeit ausgeübt.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht München erklärte den angefochtenen Beschluss für unwirksam. Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters war am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Dieser in § 21 Abs. 3 und 4 WEG niedergelegte Maßstab gilt nicht allein für die Tätigkeit der Verwaltung, sondern bereits für die Anforderungen, die an den Verwalter selbst zu stellen sind. Daher darf ein Verwalter nur dann bestellt werden, wenn er über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und Sicherheit im Haftungsfall bietet. Die Eigentümer haben zwar bei der Berufung eines Verwalters einen Beurteilungsspielraum. Besteht bei objektiver Betrachtung aber Anlass, die Bonität eines in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben (BGH 22.06.2012 - V ZR 190/11). Soweit diese Kenntnisse zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vorliegen, müssen die Eigentümer die Frage klären und ggf. ihre Entscheidung über die Bestellung, bis die Tatsachengrundlagen geklärt sind, zurückstellen. Im vorliegenden Fall sprach gegen die Bestellung, dass sich der Verwalter in dem Verfahren gegenüber seinem ursprünglichen Arbeitgeber verpflichtet hatte, eine größere Geldsumme zu zahlen. Außerdem hatte er in dem Verfahren einen Prozesskostenhilfeantrag gestellt und damit selbst seine finanzielle Situation als bedürftig dargestellt. Aus diesem Grund bestanden nach Ansicht des Amtsgerichts ausreichende Umstände, die bei objektiver Betrachtung begründeten Anlass gaben, die Bonität des Verwalters zu prüfen. Die Eigentümer hätten daher die Bestellung zurückstellen müssen, bis sie über Unterlagen oder andere Erkenntnisse verfügen, die eine entsprechende Entscheidung erlauben.

Praxistipp: Die Auswahl des Verwalters ist für die Eigentümer von entscheidender Bedeutung, überwacht dieser doch das nicht unerhebliche Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Abberufung eines bereits bestellten Verwalters ist mit nicht unerheblichen prozessualen und organisatorischen Schwierigkeiten verbunden. Aus diesem Grund besteht gerade bei Bestellung des Verwalters die Notwendigkeit, dessen Eignung kritisch zu überprüfen.