In einer Entscheidung vom 13.05.2015
hat der Bundesgerichtshof umfangreich zu den Voraussetzungen einer
fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges im
Gewerberaummietverhältnis Stellung genommen.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien waren
seit April 2013 über einen Gewerberaummietvertrag verbunden. Die
Miete betrug zuletzt 19.453,49 EUR. Seit Juli 2011 minderten die
Mieter die Miete wegen Mängeln. Mit Schreiben vom 22.01.2013
kündigte die Vermieterin die Mängelbeseitigung an. Die Mieter
erklärten hieraufhin, dass sie die Arbeiten nur dulden würden, wenn
vorab Umsatzausfälle, Gewinnverluste und Ähnliches geregelt seien.
Die Vermieterin ließ die Mängel daraufhin nicht beseitigen. Die
Mieter zahlten ab März 2013 eine um 7.799,55 EUR geminderte Miete.
Mit Schreiben vom 04.07.2013 erklärte die Vermieterin die fristlose
Kündigung.
Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht
Hamburg hatte die Mieter zur Räumung verurteilt. Obwohl der
Bundesgerichtshof die Entscheidung des Oberlandesgerichts im
Wesentlichen bestätigte, hob es die Entscheidung auf und verwies die
Rechtssache an das OLG zurück.
Zentrale Aussage der Entscheidung des
Bundesgerichtshof ist, dass die unberechtigte Verweigerung der
Mängelbeseitigung dazu führt, dass der Mieter zur Minderung der
Miete nicht berechtigt ist. Vielmehr ist er verpflichtet, die
ungeminderte Miete zu entrichten. Auch die Ankündigung, eine
Mängelbeseitigung von nicht bestehenden Forderungen abhängig zu
machen, ist eine solche Verhinderung. Der Vermieter darf aber erst ab
dem Zeitpunkt, ab dem die Mängelbeseitigung ohne das hindernde
Verhalten des Mieters nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge
voraussichtlich abgeschlossen worden wäre, die volle Miete
verlangen.
Die Mieter hatten insbesondere keinen
Anspruch auf Ersatz von Umsatzeinbußen aus § 536a I Alt. 2
BGB. Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter dann Schadensersatz zu
leisten, wenn er einen Mangel zu vertreten hat. Nach Ansicht des
Bundesgerichtshofs würde ein Vermieter, der Erhaltungsmaßnahmen
durchführt, die Beeinträchtigung zwar veranlassen. Er handele aber
vertragsgerecht, um seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung
nachzukommen und somit gerade nicht schuldhaft. Ein
Schadensersatzanspruch des Mieters für Schäden, die aufgrund der
Mängelbeseitigungsarbeiten entstehen, sei deshalb im Regelfall
abzulehnen.
Die Interessen des Mieters werden
ausreichend durch § 555a II BGB geschützt. Der Vermieter hat
die Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen. Im
Gewerberaummietverhältnis soll er zusätzlich Rücksicht auf den
Mieter nehmen und beispielsweise nicht dringliche Maßnahmen in
zeitlicher Abstimmung mit dem Mieter durchführen, sodass
beispielsweise auf saisonale Besonderheiten geachtet werden kann.
In dem zweiten Teil der Entscheidung
führt der Bundesgerichtshof dann aus, dass der nicht unerhebliche
Teil der Miete, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung gem.
§ 543 II 1 Nr. 3a Alt. 2 BGB berechtigt, innerhalb von zwei
aufeinander folgenden Terminen aufgelaufen sein muss und im Regelfall
voraussetzt, dass sich der Mieter mit einer Monatsmiete und einem
Cent im Rückstand befindet. Im vorliegenden Fall betrug der
innerhalb von zwei Terminen entstandene Rückstand mit der Miete zum
Zeitpunkt der Kündigungserklärung aber nur 80% einer Monatsmiete.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, wo
sich zur notwendigen Höhe des Rückstands eine eindeutige Regelung
in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB finde, sei es aber im
Gewerberaummietrecht auch möglich, dass ein geringerer Rückstand
als nicht unerheblich anzusehen ist. Möchte der Vermieter bereits
bei einem geringeren Rückstand die fristlose Kündigung erklären,
müssten dann aber besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Diese
werden durch den BGH in der Gewerberaummiete mit der Kreditwürdigkeit
des Mieters, der besonderen finanziellen Situation des Vermieters und
den Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstandes benannt.
Praxistipp: Es ist allgemein
bekannt, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung des
Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn sich der Mieter mit zumindest
zwei Mieten im Verzug befindet (§ 543 II 1 Nr. 3 b) BGB). Recht
unbekannt ist aber den meisten, dass nach Nr. 3 a) im
Wohnraummietrecht bei einem Rückstand von einer Monatsmiete plus
einem Cent und im Gewerberaummietrecht auch bei geringeren
Rückständen, falls weitere Umstände hinzutreten, eine fristlose
Kündigung möglich ist, wenn der Rückstand innerhalb von zwei
Terminen – also im Normalfall in zwei Monaten – aufgelaufen ist.
Wird die Miete um mehr als 50% gemindert, kann der zur fristlosen
Kündigung berechtigende Rückstand deshalb innerhalb kürzester Zeit
zustande kommen.
