BGH: Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 bereitet der
Bundesgerichtshof eine weitreichende Änderung der Rechtsprechung zu den
Schönheitsreparaturklauseln vor
Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
findet sich in fast allen Mietverträgen und war daher bereits Grundlage
unzähliger Gerichtsentscheidungen. Der Grund für die Vielzahl der
Streitigkeiten liegt darin, dass die Erhaltung der Mieträume eigentlich eine Pflicht
des Vermieters ist, so dass die Gerichte hohe Anforderungen an die Wirksamkeit
an eine solche Übertragung stellen. Jetzt hat der BGH in einem gerade laufenden
Verfahren einen "Hinweisbeschluss" (Beschluss vom 22.01.2014 Az.:
VIII ZR 352/12) erlassen, der dazu führen könnte, dass die sogenannten
"Quotenabgeltungsklauseln" durchgängig unwirksam sind. Eventuell wird
auch eine Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung vollständig
unmöglich.
Dies meint im Einzelnen:
Eine
"Quotenabgeltungsklausel" sieht zugunsten des Vermieters die Zahlung
eines prozentualen "Abgeltungsbetrages" für die Abnutzung des
Mietobjekts vor; und zwar für den Fall, dass die Durchführung der
Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig
war. Nach Ansicht des BGHs war eine Übertragung unter – sehr strengen Voraussetzungen
– möglich.
Mit seinem Hinweisbeschluss hat sich der BGH von dieser
Rechtsprechung nunmehr abgewandt und deutliche Zweifel an der Wirksamkeit
derartiger Klauseln geäußert. Er argumentiert damit, dass man am Ende des
Mietverhältnisses nicht feststellen könne, welche Abnutzungen der aktuelle
Mieter verursacht habe und welche vom Vermieter selbst oder dem Vormieter
stammten. Außerdem könne sich eine doppelte Benachteiligung dadurch ergeben, dass
der Mieter "zweimal zur Kasse gebeten werde", wenn er nämlich während
der Laufzeit des Vertrages bereits Arbeiten vorgenommen habe und sich jetzt
noch einmal finanziell beteiligen solle. Aus diesem Grund wird der BGH die
Klausel für unrenovierten/renovierungsbedürftigen Wohnraum höchstwahrscheinlich
unwirksam erklären.
Der BGH geht aber noch einen Schritt weiter und führt in dem
gerade genannten Beschluss aus: "Es ist jedoch fraglich, ob
sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung
des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt,
welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei
Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen
Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den
(hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs
bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters
zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt.
Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf
die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es
dann nicht an."
Dies könnte heißen, dass eine formularvertragliche
Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviertem Wohnraum überhaupt
nicht möglich ist. Es bleibt darüber hinaus abzuwarten und zu prüfen, ob diese
Rechtsprechung auch für den Bereich des Gewerbemietraums Geltung finden wird,
da dort der "Vereinbarungsspielraum" für die Vertragsparteien weitaus
größer ist als bei Mietverträgen, an denen Privatpersonen beteiligt sind.
Ich rate daher sowohl Vermietern wie auch Mietern, ihre
derzeitigen Verträge auf diese Thematik hin durch einen Anwalt überprüfen zu
lassen. Für Mieter kann die Unwirksamkeit viel Geld und/oder Arbeit sparen,
Vermieter sollten zumindest „voraussichtlich gerichtsfeste" Klauseln für
zukünftige Verträge entwerfen lassen.
