Mit Urteil vom 04.11.2015 hat der
Bundesgerichtshof entschieden, dass die Berliner
Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 rechtmäßig ist. Im
gesamten Berliner Stadtgebiet gilt daher für eine Dauer von fünf
Jahren eine von 20 % auf 15 % herabgesetzte Kappungsgrenze.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien
des Rechtstreits sind über einen Wohnraummietvertrag für eine
Wohnung in Berlin-Wedding aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden.
Mit Schreiben vom 01.09.2013 forderte der Vermieter den Mieter zur
Zustimmung einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 20 %
auf. Der Mieter stimmte einer Erhöhung entsprechend der Berliner
Kappungsgrenzen-Verordnung um 15 % zu. Der Vermieter zog daraufhin,
da er die Verordnung für verfassungswidrig hielt, bis vor den BGH.
Die Entscheidung: Nachdem die
Klage des Vermieters bereits in den ersten beiden Instanzen
scheiterte, blieb auch die Revision ohne Erfolg. Der BGH bestätigte
die Rechtsmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes
Berlin. In seiner Entscheidung erklärt der Bundesgerichtshof
zunächst, dass die Ermächtigungsgrundlage des § 558 Abs. 3 S. 3
BGB für die Kappungsgrenzen-Verordnung selber verfassungsrechtlich
unbedenklich ist, da die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte
Eigentumsgarantie durch Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG in ihrem Inhalt
beschränkt sei. Im Anschluss wird durch den BGH dann die
Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung selbst geprüft. Auch
hier gelangt der BGH zu dem Ergebnis, dass diese rechtmäßig ist.
Zunächst einmal hält sich die Kappungsgrenzen-Verordnung an die
Grenzen des § 558 Abs. 3 S. 3 BGB. Hierbei ist zu berücksichtigen,
dass der Gesetzgeber (der Bund) dem Verordnungsgeber (dem Land
Berlin) als seinerseits demokratisch legitimiertes
Rechtssetzungsorgan einen weiten sozialpolitischen Beurteilungs- und
Einschätzungsspielraum eingeräumt hat, der anhand der örtlichen
Gegebenheiten ausgefüllt werden müsse. Diesen Spielraum habe der
Berliner Senat nicht überschritten. Es kann nicht festgestellt
werden, dass eine Beschränkung der Kappungsgrenze von 15 % auf
bestimmte Stadtteile sachgerecht gewesen wäre. Durch den Gesetzgeber
sei eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend
vorgeschrieben worden. Auch verletzt die Kappungsgrenzen-Verordnung
des Landes Berlin selbst keine Grundrechte des Vermieters, denn die
Eigentumsgarantie des Art. 14 sei in Abs. 1 S. 2 GG beschränkt. Der
Eingriff durch die Kappungsgrenzen-Verordnung ist zudem
verhältnismäßig. Es ist nicht ersichtlich, dass eine Beschränkung
auf bestimmte Stadtgebiete als mildere Maßnahme gleich wirksam
gewesen wäre. Mit einer stärkeren räumlichen Begrenzung der
Verordnung hätte nicht in gleicher Weise rasch und wirksam eine
Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten erreicht werden können.
Im Übrigen sei nicht vorhersehbar, welche Stadtgebiete in Zukunft
besonders beliebt sein würden, so dass auch deshalb eine
Beschränkung auf bestimmte Stadtgebiete nicht gleich wirksam gewesen
wäre.
Praxistipp: Im Zuge der
Diskussion um die Mietpreisbremse ist die bereits erlassene
Kappungsgrenzen-Verordnung ein wenig aus dem Blick geraten. Auch im
Hinblick auf diese Verordnung wurde bereits argumentiert, dass eine
Ausweitung auf das gesamte Stadtgebiet über ihr Ziel hinausschießt.
Der Bundesgerichtshof hat jetzt angesichts des weiten
Ermessensspielraums des Verordnungsgebers erklärt, dass eine
Beschränkung auf einzelne Stadtgebiete nicht notwendig ist. Einer
beschränkten Gebietsausweisung bedürfe es alleine dann, wenn diese
gleich wirksam sei. Dies sei hier nicht erwiesen.