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Mietrecht:

Zweijähriger Kündigungsausschluss in AGB gegenüber Studenten unwirksam

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  
 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.07.2009 – VIII ZR 307/08

Mit Urteil vom 15.07.2009 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der formularmäßige, beidseitige Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung gegenüber einem Studenten dann unwirksam ist, wenn der Vermieter an einer solchen Vereinbarung kein gesteigertes Interesse hat.

Der Ausgangsstreit: Die Vermieterin macht gegen Vater und Sohn, die beide Parteien eines Mietvertrages über ein möbliertes Zimmer in einem Studentenwohnheim sind, Ansprüche aus rückständiger Miete geltend. Der Mietvertrag begann zum 01.10.2006. In dem Mietvertrag hieß es u.a.: „Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist.“ Am 26.06.2007 kündigte der Vater unter dem Briefkopf des Sohnes mit dem Unterschriftszusatz „i.A.“ und ohne eigene Unterschrift das Mietverhältnis aufgrund von „durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zuständen im gemeinschaftlichen sanitären Bereich“ zum 31.08.2007, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Das Amtsgericht hatte die Mieter zur Leistung der Miete bis einschließlich Oktober 2007 bzw. dem nächstmöglichen Zeitpunkt verurteilt, da die ausgesprochene Kündigung nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden und das Mietverhältnis daher durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden war. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigt die beiden Urteile der Vorinstanzen. Er gelangt durch Auslegung zu dem Ergebnis, dass, auch wenn der Vater die Kündigung nicht selber und für seinen Sohn i.(m) A.(uftrag) unterschreibt, die Kündigung trotzdem wirksam ist. Im Anschluss beschäftigt er sich dann mit der Frage, ob ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung von zwei Jahren wirksam vereinbart wurde. Hierbei weist er zunächst darauf hin, dass nach der ständigen Rechtsprechung ein beidseitiger Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren den Mieter in der Regel nicht unangemessen benachteiligen soll. Von dieser Regel soll es aber Ausnahmen geben, insbesondere für Studenten. Als Student habe der Beklagte zu 2) ein besonderes, schutzwürdiges Bedürfnis an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufes und ausbildungsbedingte Erfordernisse durch einen Ortswechsel angemessen reagieren zu können. Demgegenüber hatte die Vermieterin keine besonderen schutzwürdigen Interessen vorgetragen, sodass in diesem besonderen Fall der beidseitige Kündigungsverzicht auch von allein zwei Jahren als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist.

Praxistipp: Zunächst einmal ist mit dieser Entscheidung auf § 568 Abs. 1 BGB hinzuweisen: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form“. Kündigungen durch E-Mail, Fax, Telefonanrufe o.ä. sind also nicht wirksam. Außerdem muss die Kündigung die Mieter im Original unterschrieben werden. Eine Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses ist dagegen auch ohne Einhaltung der Schriftform möglich.
Regelmäßig wird die Abkürzung „i.A.“ nicht richtig benutzt. Die Abkürzung meint im juristischen Sinne, dass man im Auftrag handelt, also keine eigene Erklärung abgibt. Ein solches Handeln als Bote ist aber nicht ausreichend, um beispielsweise eine Kündigung für eine andere Person abzugeben. Hier haben die Gerichte den Mietern sehr stark geholfen, indem sie die eigentlich nicht ausreichende Erklärung weit ausgelegt haben. Der BGH hat dies nicht beanstandet, hierauf sollte man sich als Mieter aber nicht verlassen.
Die Entscheidung verdeutlicht weiter, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss nicht immer wirksam sein muss. Möchte man kurzfristig das Mietverhältnis beenden, lohnt es sich, dessen Unwirksamkeit nach den § 305 ff. BGB zu überprüfen.


 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Dienstag, 6. September 2016
Letzte Aktualisierung: Dienstag, 6. September 2016


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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