Bundesgerichtshof, Urteil vom
15.07.2009 – VIII ZR 307/08
Mit Urteil vom 15.07.2009 hat der Bundesgerichtshof
entschieden, dass der formularmäßige, beidseitige Ausschluss des Rechts zur
ordentlichen Kündigung gegenüber einem Studenten dann unwirksam ist, wenn der
Vermieter an einer solchen Vereinbarung kein gesteigertes Interesse hat.
Der Ausgangsstreit:
Die Vermieterin macht gegen Vater und Sohn, die beide Parteien eines Mietvertrages
über ein möbliertes Zimmer in einem Studentenwohnheim sind, Ansprüche aus
rückständiger Miete geltend. Der Mietvertrag begann zum 01.10.2006. In dem
Mietvertrag hieß es u.a.: „Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen
Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist.“ Am
26.06.2007 kündigte der Vater unter dem Briefkopf des Sohnes mit dem Unterschriftszusatz
„i.A.“ und ohne eigene Unterschrift das Mietverhältnis aufgrund von „durchweg
unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zuständen im
gemeinschaftlichen sanitären Bereich“ zum 31.08.2007, hilfsweise zum
nächstmöglichen Zeitpunkt. Das Amtsgericht hatte die Mieter zur Leistung der
Miete bis einschließlich Oktober 2007 bzw. dem nächstmöglichen Zeitpunkt verurteilt,
da die ausgesprochene Kündigung nicht als außerordentliche Kündigung wirksam
geworden und das Mietverhältnis daher durch ordentliche Kündigung zum 31.
Oktober 2007 beendet worden war. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof bestätigt die beiden Urteile der Vorinstanzen. Er gelangt
durch Auslegung zu dem Ergebnis, dass, auch wenn der Vater die Kündigung nicht
selber und für seinen Sohn i.(m) A.(uftrag) unterschreibt, die Kündigung
trotzdem wirksam ist. Im Anschluss beschäftigt er sich dann mit der Frage, ob
ein Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung von zwei Jahren wirksam
vereinbart wurde. Hierbei weist er zunächst darauf hin, dass nach der ständigen
Rechtsprechung ein beidseitiger Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren den
Mieter in der Regel nicht unangemessen benachteiligen soll. Von dieser Regel
soll es aber Ausnahmen geben, insbesondere für Studenten. Als Student habe der
Beklagte zu 2) ein besonderes, schutzwürdiges Bedürfnis an Mobilität und
Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufes und ausbildungsbedingte
Erfordernisse durch einen Ortswechsel angemessen reagieren zu können.
Demgegenüber hatte die Vermieterin keine besonderen schutzwürdigen Interessen
vorgetragen, sodass in diesem besonderen Fall der beidseitige
Kündigungsverzicht auch von allein zwei Jahren als allgemeine Geschäftsbedingung
unwirksam ist.
Praxistipp:
Zunächst einmal ist mit dieser Entscheidung auf § 568 Abs. 1 BGB hinzuweisen: „Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf
der schriftlichen Form“. Kündigungen durch E-Mail, Fax, Telefonanrufe o.ä.
sind also nicht wirksam. Außerdem muss die Kündigung die Mieter im
Original unterschrieben werden. Eine Vereinbarung über die Beendigung des
Mietverhältnisses ist dagegen auch ohne Einhaltung der Schriftform möglich.
Regelmäßig wird die Abkürzung „i.A.“ nicht richtig benutzt. Die Abkürzung meint
im juristischen Sinne, dass man im Auftrag handelt, also keine eigene Erklärung
abgibt. Ein solches Handeln als Bote ist aber nicht ausreichend, um beispielsweise
eine Kündigung für eine andere Person abzugeben. Hier haben die Gerichte den
Mietern sehr stark geholfen, indem sie die eigentlich nicht ausreichende
Erklärung weit ausgelegt haben. Der BGH hat dies nicht beanstandet, hierauf
sollte man sich als Mieter aber nicht verlassen.
Die Entscheidung verdeutlicht weiter, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss
nicht immer wirksam sein muss. Möchte man kurzfristig das Mietverhältnis
beenden, lohnt es sich, dessen Unwirksamkeit nach den § 305 ff. BGB zu
überprüfen.
