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Mietrecht:

Wie kann ich als Altmieter Miete sparen?

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Wie kann ich als Altmieter Miete sparen?

In Zeiten schnell steigender Mieten müssen immer mehr Mieter darüber nachdenken, wie sie die Kosten für ihre Wohnung senken können. Die Mietpreisbremse ist nur für Neuanmietungen interessant und wird derzeit durch das Bundesverfassungsgericht auf ihre Verfassungsmäßigkeit geprüft. Eine aus meiner Sicht für Bestands-/Altmieter effektive, aber erstaunlich selten genutzte Möglichkeit Miete einzusparen, ist diese an die tatsächliche Größe der Wohnung anzupassen. Hier hat sich die Rechtsprechung in den letzten Jahren stark zu Gunsten der Mieter verändert, was bislang aber noch selten genutzt wurde.

Flächenabweichung
Wir sprechen von einer „Flächenabweichung“, wenn die in dem Mietvertrag vereinbarte und die tatsächliche Fläche der Wohnung nicht übereinstimmen. Wie ein Dozent in einer Fortbildung einmal erklärte, haben viele Mieträume die erstaunliche Eigenschaft, im Laufe ihrer Nutzung beständig zu wachsen. Flächenabweichungen sind daher nicht selten und zumindest in Berlin besteht eine erhebliche Wahrscheinlichkeit, dass eine Vielzahl von Wohnungen von einer solchen Flächenabweichung betroffen sind (hierzu unten mehr).

Die 10+% Grenze bis 2015
Bis zum Jahr 2015 war eine solche Flächenabweichung eigentlich nur dann von Interesse, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10% von der vereinbarten Fläche abgewichen ist (ich spreche im Folgenden einfach von der 10+% Grenze). Seit dem Jahr 2004 (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03) war es ständige Rechtsprechung des BGH, dass eine Flächenabweichung regelmäßig erst ab dieser Grenze von Bedeutung sein soll. Wenn diese 10+%-Grenze überschritten wird, hat der Mieter (auch weiterhin) neben dem Anspruch auf Anpassung der Miete (hier bis zur nächsten Mieterhöhung als Recht zur Minderung) eine Reihe von weiteren Ansprüchen und Rechten (mehr dazu in meinem Beitrag „Flächenabweichungen: Rechte und Ansprüche des Mieters“).

Allerdings war die Grenze von 10+% so hoch angesetzt, so dass nur ein geringer Teil der Mieter von einer solchen Flächenabweichung profitierten. Lag die Flächenabweichung unter dieser Grenze, konnte bislang der Vermieter sogar die Miete auf Grundlage der fehlerhaften Fläche erhöhen.

Die Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs
Mit Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 folgte dann aber eine bedeutende Änderung in der Rechtsprechung des BGH, die die Frage einer Flächenabweichung wieder für eine große Anzahl von Mietern bedeutsam werden ließ. Der BGH entschied jetzt, dass im Falle einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die zulässige Miete sich immer nach der tatsächlichen Fläche der Wohnung berechnet (es sei denn, die Parteien haben etwas Anderes ausdrücklich vereinbart). Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, ist Grundlage für die Berechnung der neuen Miete regelmäßig die tatsächliche Fläche der Wohnung.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann, je nach Umfang der Flächenabweichung, dazu führen, dass man als Bestandsmieter die nächste Mieterhöhung mit einer Anpassung der Fläche quasi verrechnen kann. Weiter ist es aufgrund der Begründung des BGH sehr wahrscheinlich, dass auch die Betriebs- und Heizkosten nach der tatsächlichen Fläche der Wohnung zu berechnen sind.

In Berlin ein Großteil der Balkone, Terrassen und Loggien zu groß berechnet?
Gerade in Berlin wird es, wenn eine Entscheidung der 18. Kammer des Landgerichts durch den BGH nicht aufgehoben wird, eine große Zahl von Wohnungen geben, deren Mietverträge solche kleinen Flächenabweichungen aufweisen. Eventuell kann aufgrund dieser Entscheidung eine Flächenabweichung, die bislang unter 10+% lag, über diese Grenze gehoben werden.

Im Ergebnis hat die 18. Kammer des Landgerichts mit Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/18 entschieden, dass für Wohnungen, die nach 2003 vermietet wurden und für die keine abweichende Berechnung vereinbart wurde, die Flächen von Balkonen, Loggien, Wintergärten und Terrassen entsprechend der Wohnflächenverordnung (§ 4 Nr. 4 WoFlV) regelmäßig nur mit 25% ihrer Fläche als Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Für eine Anrechnung mit bis zu 50% ihrer Fläche trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Wie sich aus der Entscheidung selber ergibt, wurden in Berlin, wohl in fehlerhafter Anwendung geltenden Rechts, in einer sehr großen Anzahl von Fällen Balkone tatsächlich mit 50% ihrer Fläche der Wohnfläche zugerechnet. Gegen die Entscheidung der 18. Kammer wurde zwar Revision zum BGH eingelegt. Wird die Entscheidung nicht aufgehoben, könnten eine große Anzahl von Mietern in Berlin von den dann bestehenden Flächenabweichungen profitieren.

Kann sogar in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden?
Eine weitere Entscheidung des AG Frankfurt am Main aus dem Jahr 2017 (AG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.08.2017 – 33 C 864/17) verdeutlicht, dass über die bloße Berücksichtigung bei der nächsten Mieterhöhung kleinere Flächenabweichungen für Mieter in Zukunft sogar noch weitergehend finanziell interessant sein können.

Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Frage, wie mit Mieterhöhungen aus der Vergangenheit umgegangen wird, die noch aufgrund der zu großen Flächen berechnet wurden. Nach Ansicht des Amtsgerichts wird nicht nur die neue Miete nach der richtigen Fläche berechnet. Hatte der Mieter in der Vergangenheit einer Mieterhöhung zugestimmt, der er aufgrund der geringeren Fläche nicht hätte zustimmen müssen, kann er die dann zu viel geleistete Miete aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zurückfordern.

Selbst wenn man diese weitreichende Forderung nicht umsetzen möchte, um das Mietverhältnis nicht zu sehr zu belasten, kann es sich anbieten, mit dem Vermieter über eine zeitweise Aussetzung weiterer Mieterhöhungen im Gegenzug zu einem Forderungsverzicht zu verhandeln.

Fazit
Aufgrund der oben dargestellten Entscheidungen besteht für eine erhebliche Anzahl von Mietern die Möglichkeit, jedenfalls zunächst Mieterhöhungen zu begrenzen und eventuell sogar erhebliche Forderungen auf Rückzahlung überbezahlter Miete gegen den Vermieter zu verfolgen. Als Mieter sollte man sich daher die Zeit nehmen, zunächst einmal selbständig die Wohnung auszumessen und, sollte eine Flächenabweichung wahrscheinlich sein, sich über seine Rechte beraten lassen.

 

 
Wünschen Sie weitere Informationen oder möchten Sie einen Termin für eine Erstberatung vereinbaren, dann wenden Sie sich bitte an:
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Montag, 16. Juli 2018
Letzte Aktualisierung: Montag, 16. Juli 2018


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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