In einem Urteil vom 11.06.2014 hat sich der
Bundesgerichtshof mit der nicht seltenen Frage beschäftigt, wann Mietern ein
Recht zur Untervermietung zusteht und welche Folgen eine Verweigerung der Erlaubnis
zur Untervermietung hat, wenn der Vermieter eigentlich zur Erteilung der
Erlaubnis verpflichtet war.
Dass der Mieter grundsätzlich das Recht hat, einen Teil
seiner Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn ein berechtigtes Interesse
besteht, ist sogar im Gesetz in § 553 BGB verankert. Häufig möchte der Mieter
untervermieten, wenn sich die eigene Wohnsituation ändert (z.B. Auszug des
Lebenspartners, der Kinder) oder er aus beruflichen Gründen für eine begrenzte
Zeit die Wohnung verlässt.
In dem nunmehr vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall
wollte der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung während seines zweijährigen
Arbeitsaufenthaltes in Kanada zwei der Zimmer an eine namentlich benannte
Interessentin vermieten. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur
Untervermietung. Der Mieter klagte daraufhin auf Schadensersatz.
Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des
Berufungsgerichts, dass der Vermieter zur Leistung von Schadensersatz
verpflichtet ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes hätte der Vermieter dem
Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen müssen. Bereits im Jahr 2005
hatte der Bundesgerichtshof erklärt, dass jedes, auch höchstpersönliches
Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der
geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, als berechtigt anzusehen
ist, z.B. das Interesse des Mieters durch die Untervermietung seine Wohnkosten
zu reduzieren.
In dem nun entschiedenen Fall hatte bereits das
Berufungsgericht darauf hingewiesen, dass in der heutigen Zeit die Erwartung an
Mobilität und Flexibilität des Arbeitnehmers regelmäßig ein berechtigtes Interesse
an der Untervermietung begründet. Die Abwesenheit muss aber zeitlich begrenzt und
der Wunsch, in die Wohnung zurückzukehren, vorhanden sein. Auch besonders
erwähnt wurde, dass die Erreichbarkeit des Mieters während seiner Abwesenheit gesichert
war. Durch den Bundesgerichtshof wurde darüber hinaus klargestellt, dass der
Mieter auch berechtigt war, einen überwiegenden Teil der Wohnung
unterzuvermieten. Er muss daher zumindest ein Zimmer selber nutzen (z.B. zur
Aufbewahrung von Möbeln).
Konsequenz der verweigerten Erlaubnis ist, dass der
Vermieter dem Mieter die entgangene Untermiete, insgesamt 7.475,00 EUR zahlen
muss.
Wenn man als Mieter von seinem Vermieter die Zustimmung zur
Untervermietung verlangen möchte, sollte das Anschreiben an den Vermieter
zumindest folgenden Inhalt haben: Identität des Untermieters, Zeitraum der eigenen
Abwesenheit, Rückkehrwille, bzw. Veränderung der Wohnsituation (Auszug), Interesse,
die Wohnkosten für den Zeitraum der Abwesenheit zu reduzieren, und nach
Möglichkeit einen Vertreter für die Abwesenheit.
Für Vermieter dürfte es wichtig sein, die Anfragen des
Mieters auf Untervermietung gewissenhaft zu prüfen. Soweit der Vermieter die
erforderlichen Angaben zur Untervermietung bereitstellt, besteht bei
unberechtigter Verweigerung eben ein sehr beträchtliches Schadensersatzrisiko.