AG Saarbrücken, Urteil vom
24.08.2016 – 3 C 490/15
Mit Urteil vom 24.08.2016 hat das Amtsgericht Saarbrücken
über die Anforderungen an die Erstattung von Kosten einer Mängelbeseitigung durch
Mieter entschieden.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 28.10.2014 miteinander
verbunden. Ende August 2015 kam es zu einem Leitungswasserschaden in Küche und
Bad der Wohnung. Die Schäden wurden der Versicherung gemeldet. Nachdem eine
Trocknungsfirma und ein Gutachter die Schäden in Augenschein genommen hatten,
wurde vom 01.-15.10.2015 die Trocknung der Wohnung durchgeführt. Im Anschluss
begannen von dem Vermieter beauftragte Handwerker mit der Schadensbeseitigung. Diese
stellten einen Teil der Arbeiten allerdings nicht fertig. Der Mieter zahlte im
Juni und Juli 2015 jeweils 200,00 € zu wenig Miete, im August 2015 398,00 € und
ab Oktober 2015 bis einschließlich März 2016 jeweils 460,00 € zu wenig. Der
Vermieter erklärte eine Reihe von außerordentlich fristlosen sowie hilfsweise
ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, die erste am 05.10.2015, die
letzte am 18.03.2016. Anschließend erhob der der Vermieter Räumungsklage. In
der mündlichen Verhandlung am 13.04.2016 schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich
und erklärten den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt. Der
Mieter machte mit einer Widerklage Aufwendungsersatz für finanziellen Aufwand
für die Beseitigung von Mängeln geltend. Er behauptete, dass er 75
Arbeitsstunden darauf verwendet habe, die Mängel in der Wohnung zu beseitigen.
Einschließlich der Kosten für Material sei ihm ein finanzieller Aufwand von
1.772,46 € entstanden, den er von dem Vermieter ersetzt verlangte.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht Saarbrücken weist die Widerklage des Mieters ab. Er hat nach
Ansicht des Amtsgerichts keinen Anspruch auf Ersatz seiner behaupteten
Aufwendungen. Die Beseitigung von Mängeln ist gem. § 535 Abs. 1 BGB
Hauptleistungspflicht des Vermieters. Ein Anspruch des Mieters auf Ersatz der
Aufwendungen einer Mängelbeseitigung kann nur bestehen, wenn eine der folgenden
Alternativen gegeben ist: 1. Vermieter und Mieter hatten sich darauf geeinigt,
dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll. 2. Der
Vermieter befand sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1
BGB). 3. Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder
Wiederherstellung der Mietsache erforderlich (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB). 4.
Durch die Mangelbeseitigung tritt eine Wertsteigerung des Mietobjekts ein (§
812 BGB). In den Alternativen 2. und 3. besteht ein Selbstbeseitigungsrecht nur
für solche Reparaturmaßnahmen, die nach vernünftiger wirtschaftlicher
Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind und die zu einer nachhaltigen
Mangelbeseitigung führen. Im vorliegenden Fall, so das Amtsgericht, treffen die
Alternativen 1., 3. und 4. in keinem Fall zu. Der Vermieter befand sich mit der
Mangelbeseitigung auch nicht in Verzug. Ein Verzug des Vermieters mit der
Mängelbeseitigung setzt voraus, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung fällig ist,
der Vermieter die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung gehabt hat, der Mieter
gemahnt hat und es ein Verschulden des Vermieters vorliegt. Grundsätzlich tritt
die Fälligkeit des Anspruchs auf Mängelbeseitigung sofort, d.h. mit Entstehen
des Mangels, ein. Eine Mangelanzeige kann gleichzeitig eine Mahnung zur Mangelbeseitigung erhalten, wenn der Vermieter eindeutig
zur Beseitigung des angezeigten Mangels aufgefordert wird. In dem hier
entschiedenen Fall habe der Mieter aber keine ausreichende Frist zur
Beseitigung des Mangels eingeräumt. Der Vermieter hatte alles Erforderliche zur
Instandsetzung veranlasst, er hatte die Versicherung informiert, den Gutachter
beigezogen, eine Trocknung veranlasst und einen Reparaturauftrag erteilt. Der
Mieter hätte nach vorzeitiger Beendigung des Reparaturauftrags durch die Handwerksfirma
dem Vermieter noch einmal anzeigen müssen, dass die Arbeiten nicht
abgeschlossen wurden. Außerdem wurde der Mieter durch das Amtsgericht zur
Tragung der Kosten des Räumungsrechtsstreits verurteilt, da er diesen
Rechtsstreit ebenfalls verloren hätte. Spätestens die Kündigung vom 18.03.2016
hat das Mietverhältnis beendet. Die Mieten für Februar und März 2016 waren
offen. Der Mieter hatte selber vorgetragen, dass er die Mängel beseitigt hatte,
er schuldete also spätestens zumindest für diese Monate die volle Mietzahlung.
Praxistipp: Der Mieter
hatte im August 2015 erklärt, dass er eine Mietminderung von 100% geltend
macht. Die Gesamtmiete betrug 590,00 € (Grundmiete 460,00 €,
Betriebskostenvorauszahlung 130,00 €). Insgesamt minderte er die Miete dann
seit Oktober 2015 aber „nur“ um jeweils 460,00 €. Es wird häufig angenommen,
dass sich die Minderung allein auf die Nettokaltmiete bezieht. Dies ist nicht
richtig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die gesamte
Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung zu mindern. Eine Minderung von
100% beträgt hier also 590,00 €. Mit der Abrechnung der Betriebskosten im
Folgejahr muss der Vermieter dann die Minderung auch in der
Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.