BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII
ZR 39/04
Mit Urteil vom 12.07.2006 hat der Bundesgerichtshof die
Klage einer Werbegemeinschaft abgewiesen, die von einer Mieterin von
Gewerberäumen in einem Einkaufzentrum den Beitritt zu der Werbegemeinschaft und
Leistung der satzungsgemäßen Beiträge verlangte.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufzentrum
aus dem Jahr 1990 verbunden. In dem Mietvertrag ist in § 19 Werbegemeinschaft unter
anderem Folgendes geregelt:
„Der Mieter verpflichtet sich auf Verlangen
des Vermieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom
Vermieter festgelegt. Die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des Mietvertrages
abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen
anderen Schlüssel zu bestimmen.“
Im Jahr 2001 wurde dann die Werbegemeinschaft in Form einer
GbR (also einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gegründet. In dem
Gesellschaftsvertrag wird die Höhe der Beiträge der Gesellschafter geregelt.
Die Beklagte trat der Werbegemeinschaft nicht bei. Die Vermieterin trat ihre
Rechte aus § 19 des Mietvertrages an die klagende Werbegemeinschaft ab.
Diese verlangt von der Mieterin, ihr beizutreten und 5.894,66 € Beitrag für ein
Jahr zu leisten. In der ersten Instanz war die Werbegemeinschaft mit ihrer
Klage erfolgreich. Das Berufungsgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts, wandelt aber
die Begründung ab. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist ein in Allgemeinen Geschäftsbedingungen
geregelte Pflicht zum Beitritt zu einer Gesellschaft immer unwirksam. Dies
führt aber nicht dazu, dass die Verpflichtung zur Leistung der Beiträge
unwirksam wird. Diese bleibt bestehen. Soweit die Werbegemeinschaft Zahlung an
sich verlangte, scheiterte die Klage vor dem OLG nur deshalb, weil
Vorauszahlungen eingefordert wurden. Da über die Vorauszahlungen aber schon
abgerechnet werden musste, hätte die Werbegemeinschaft das Saldo der Abrechnung
einklagen müssen. Der Bundesgerichtshof ist anderer Ansicht. Entgegen der
Ansicht des Oberlandesgerichts sei eine Verpflichtung zum Beitritt zu einer
Werbegemeinschaft nicht von vornherein unwirksam. Vielmehr ist die gewählte Rechtsform
von Bedeutung. Im konkreten Fall wurde die Rechtsform offen gelassen. Es bestand
für die Vermieterin die Möglichkeit, die Werbegemeinschaft auch als GbR zu
organisieren. Die Verpflichtung zum Beitritt einer Werbegemeinschaft, deren
Rechtsform allein durch den Vermieter bestimmt wird und daher auch in der Form
einer GbR gegründet werden kann, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung aber unwirksam.
Denn als Gesellschafterin einer GbR wäre die Mieterin weitgehenden
Haftungsrisiken ausgesetzt. Sie haftet, wie auch die übrigen Gesellschafter,
neben der GbR persönlich für deren Verbindlichkeiten, beispielsweise auch für mögliche
Wettbewerbsverstöße. Dies sei bereits nicht angemessen. Zusätzlich scheitere
eine Verpflichtung der Mieterin auch daran, dass die Regelung in dem
Mietvertrag gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstößt, da die
Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft nicht nachvollziehbar ist. Der Bundesgerichtshof
erklärt zu den Anforderungen an eine wirksame formularmäßigen Umlage von Kosten
neben der Miete: „Die von § 535 BGB
abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die
Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen
inhaltlichen Vereinbarung. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst
ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen
können. (…) Vielmehr muss die Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft
bestimmbar sein, z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete; mindestens
jedoch muss eine Höchstgrenze festgeschrieben werden.“ Die Regelung von §
19 Mietvertrag genügt diesen Anforderungen nicht.
Praxistipp: In
den letzten Jahren wurden durch den Bundesgerichtshof Gewerberaummietverträge verstärkt
dahingehend überprüft, ob diese als Allgemeine Geschäftsbedingungen den Mieter
unangemessen benachteiligen oder aber gegen das Transparenzgebot verstoßen.
Gerade im Hinblick auf die Umlage von Betriebskosten auf Mieter und die
formularvertraglich übertragene Verpflichtung zur Übernahme weiterer Kosten
wurde das Recht des Vermieters zur Gestaltung von Verträgen erheblich
eingeschränkt. Mit der gleichen Begründung wie in der oben zusammengefassten
Entscheidung wurden auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen für unwirksam
erklärt, nach denen Mieter Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung für
gemeinschaftliche Flächen ohne höhenmäßige Begrenzung über die
Betriebskostenabrechnung tragen sollten. Hier lohnt sich eine Prüfung, ob die
Klauseln des Mietvertrages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
wirksam sind.