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Mietrecht:

Verpflichtung zum Beitritt einer Werbegemeinschaft unwirksam, wenn Rechtsform unbestimmt

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  
 

BGH, Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 39/04

Mit Urteil vom 12.07.2006 hat der Bundesgerichtshof die Klage einer Werbegemeinschaft abgewiesen, die von einer Mieterin von Gewerberäumen in einem Einkaufzentrum den Beitritt zu der Werbegemeinschaft und Leistung der satzungsgemäßen Beiträge verlangte.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag über Gewerberäume in einem Einkaufzentrum aus dem Jahr 1990 verbunden. In dem Mietvertrag ist in § 19 Werbegemeinschaft unter anderem Folgendes geregelt:

„Der Mieter verpflichtet sich auf Verlangen des Vermieters, einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt. Die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des Mietvertrages abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen anderen Schlüssel zu bestimmen.“

Im Jahr 2001 wurde dann die Werbegemeinschaft in Form einer GbR (also einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) gegründet. In dem Gesellschaftsvertrag wird die Höhe der Beiträge der Gesellschafter geregelt. Die Beklagte trat der Werbegemeinschaft nicht bei. Die Vermieterin trat ihre Rechte aus § 19 des Mietvertrages an die klagende Werbegemeinschaft ab. Diese verlangt von der Mieterin, ihr beizutreten und 5.894,66 € Beitrag für ein Jahr zu leisten. In der ersten Instanz war die Werbegemeinschaft mit ihrer Klage erfolgreich. Das Berufungsgericht hob das erstinstanzliche Urteil auf.

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigt das Urteil des Berufungsgerichts, wandelt aber die Begründung ab. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist ein in Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelte Pflicht zum Beitritt zu einer Gesellschaft immer unwirksam. Dies führt aber nicht dazu, dass die Verpflichtung zur Leistung der Beiträge unwirksam wird. Diese bleibt bestehen. Soweit die Werbegemeinschaft Zahlung an sich verlangte, scheiterte die Klage vor dem OLG nur deshalb, weil Vorauszahlungen eingefordert wurden. Da über die Vorauszahlungen aber schon abgerechnet werden musste, hätte die Werbegemeinschaft das Saldo der Abrechnung einklagen müssen. Der Bundesgerichtshof ist anderer Ansicht. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts sei eine Verpflichtung zum Beitritt zu einer Werbegemeinschaft nicht von vornherein unwirksam. Vielmehr ist die gewählte Rechtsform von Bedeutung. Im konkreten Fall wurde die Rechtsform offen gelassen. Es bestand für die Vermieterin die Möglichkeit, die Werbegemeinschaft auch als GbR zu organisieren. Die Verpflichtung zum Beitritt einer Werbegemeinschaft, deren Rechtsform allein durch den Vermieter bestimmt wird und daher auch in der Form einer GbR gegründet werden kann, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung aber unwirksam. Denn als Gesellschafterin einer GbR wäre die Mieterin weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt. Sie haftet, wie auch die übrigen Gesellschafter, neben der GbR persönlich für deren Verbindlichkeiten, beispielsweise auch für mögliche Wettbewerbsverstöße. Dies sei bereits nicht angemessen. Zusätzlich scheitere eine Verpflichtung der Mieterin auch daran, dass die Regelung in dem Mietvertrag gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verstößt, da die Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft nicht nachvollziehbar ist. Der Bundesgerichtshof erklärt zu den Anforderungen an eine wirksame formularmäßigen Umlage von Kosten neben der Miete: „Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen inhaltlichen Vereinbarung. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können. (…) Vielmehr muss die Höhe der Beiträge zur Werbegemeinschaft bestimmbar sein, z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete; mindestens jedoch muss eine Höchstgrenze festgeschrieben werden.“ Die Regelung von § 19 Mietvertrag genügt diesen Anforderungen nicht.

Praxistipp: In den letzten Jahren wurden durch den Bundesgerichtshof Gewerberaummietverträge verstärkt dahingehend überprüft, ob diese als Allgemeine Geschäftsbedingungen den Mieter unangemessen benachteiligen oder aber gegen das Transparenzgebot verstoßen. Gerade im Hinblick auf die Umlage von Betriebskosten auf Mieter und die formularvertraglich übertragene Verpflichtung zur Übernahme weiterer Kosten wurde das Recht des Vermieters zur Gestaltung von Verträgen erheblich eingeschränkt. Mit der gleichen Begründung wie in der oben zusammengefassten Entscheidung wurden auch Klauseln in Gewerberaummietverträgen für unwirksam erklärt, nach denen Mieter Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung für gemeinschaftliche Flächen ohne höhenmäßige Begrenzung über die Betriebskostenabrechnung tragen sollten. Hier lohnt sich eine Prüfung, ob die Klauseln des Mietvertrages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam sind.


 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Dienstag, 20. September 2016
Letzte Aktualisierung: Dienstag, 20. September 2016


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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