OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 – 2 U 45/16

Mit Hinweisbeschluss vom 13.07.2016 hat das OLG Celle angekündigt, die Berufung einer Vermieterin zurückweisen zu wollen, die auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geklagt hatte.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2004 miteinander verbunden. Im Jahr 2009 wurde ein Folgemietvertrag (noch mit der Rechtsvorgängerin der Vermieterin) abgeschlossen. Nach Kündigung des Mietvertrages verhandelten die Parteien zunächst einen Ausgleich dafür, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr durchführt. Zum Zeitpunkt der Übergabe war dann aber wohl schon das Urteil des für das Wohnraummietrecht zuständigen 8. Zivilsenats des BGH (VIII ZR 185/14, s. hier) veröffentlicht. In dem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter dann unangemessen benachteiligt, wenn die Wohnung dem Mieter nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde (und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat). Eine (nicht individuell ausgehandelte) Klausel zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist dann unwirksam. In dem Verfahren vor dem OLG Celle behaupteten die Mieter, unwidersprochen, dass ihnen die Gewerberäume unrenoviert überlassen wurden.

Die Entscheidung: Das OLG Celle kündigt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats an, die Berufung der Vermieterin zurückzuweisen. Das Oberlandesgericht folgt dabei den Überlegungen des 8. Zivilsenats des BGH. Nach den „modernen“ Schönheitsreparaturklauseln sind Schönheitsreparaturen nicht nach starren Fristen, sondern vielmehr dann durchzuführen, wenn das Aussehen der Räume nicht nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Wenn aber einem Mieter die Wohnung, die der Mieter anmietet, unrenoviert oder im renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wird, müsste der Mieter eigentlich Schönheitsreparaturen durchführen. Es besteht daher die Möglichkeit, dass der Mieter die Räume in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie ursprünglich vom Vermieter erhalten hat. Dies benachteilige den Mieter unangemessen. Voraussetzung einer unangemessenen Benachteiligung sei aber, dass konkret festgestellt – also durch den Mieter bewiesen – wird, dass das Mietobjekt bei Übergabe nicht renoviert oder renovierungsbedürftig war. Das OLG erklärt dann weiter, dass diese Überlegungen des für das Wohnraummietrecht zuständigen Senats auch im Gewerberaum zutreffend sind.

Praxistipp: Das OLG sieht die Entscheidung als so eindeutig an, dass es ohne mündliche Verhandlung entscheiden will und eine Zulassung der Revision an den Bundesgerichtshof nicht vorsieht.