Mit Beschluss vom 04.06.2015 kündigt das
Landgericht Berlin die Zurückweisung der Berufung einer
Vermieterin an, die unter anderem Ansprüche aus Schadenersatz wegen
nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verfolgt. Das
Landgericht gibt in dem Beschluss erste Hinweise darauf, was es unter
dem Begriff „renovierungsbedürftige Wohnung“ versteht.
Der Ausgangsstreit: Die Mieterin verlangt von der
Vermieterin die Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit. Die
Vermieterin hatte mit Ansprüchen aus Schadensersatz wegen
unterlassener Schönheitsreparaturen die Aufrechnung erklärt. Nach
der Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages sind die
Schönheitsreparaturen während der Mietdauer durch den Mieter
durchzuführen. Bei Mietbeginn war die Wohnung wohl gestrichen, die
Fenster hingegen nicht. Der Fensterlack war zudem teilweise
abgeplatzt. Die 2-Zimmer-Wohnung war 42 m² groß.
Die Entscheidung: Das Landgericht bestätigt in seinem
Beschluss das erstinstanzliche Urteil, mit dem die Vermieterin zur
Auskehrung der Kaution verpflichtet wurde. Es nimmt dabei Bezug auf
das Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14. Der BGH hatte
entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln dann unwirksam sind,
wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen
Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde.
Zu dem Begriff der
Renovierungsbedürftigkeit hatte der BGH erklärt:
„Eine Wohnung ist nicht erst dann
unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark
abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob
die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem
vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen
einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung
kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit
Gebrauchspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem
Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und
Gebrauchspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei
lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im
Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den
Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (BGH, Urteil
vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Nach Ansicht des Landgerichts Berlin
war gemessen am Maßstab des BGH die von der Mieterin angemietete
Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest
renovierungsbedürftig. Hierfür sei es ausreichend gewesen, dass die
Fenster malermäßig hätten überarbeitet werden müssen, weil diese
dem ständigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt und damit einer
häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt wären und bei
einer 2-Zimmer-Wohnung von lediglich 42 m² auch häufiger ins Auge
fielen.