LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14

Nach der neueren Rechtsprechung des BGH gilt, dass eine Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages dann unwirksam ist, wenn die Wohnung bei der Übergabe an den Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig war und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Das LG Berlin hat in seinem Urteil vom 02.10.2015 entschieden, dass ein Mietnachlass von einer Monatsmiete als ein solcher Ausgleich genügen kann mit der Folge, dass die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien waren über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Mieter verweigerten bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Begründung, sie hätten die Wohnung unrenoviert übernommen. Die Vermieterin machte daraufhin einen Schadensersatzanspruch gegen die Mieter wegen Verletzung der mietvertraglichen Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen geltend.

Die Entscheidung: Das Urteil des Landgerichts Berlin knüpft an die Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 an, wonach eine Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird und der Mieter hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhält. Hierzu führt das Landgericht aus, für die Beurteilung der Renovierungsbedürftigkeit sei maßgeblich, ob die Wohnung Gebrauchsspuren des Vormieters aufweise. Die Mietsache muss also nicht übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt sein, um die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung anzunehmen. Letztlich käme es darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Obwohl das Landgericht aufgrund dieses Maßstabes feststellt, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine renovierungsbedürftige Mietsache gehandelt hat, kommt es zu dem Ergebnis, dass die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist. Denn aufgrund der bloß geringfügigen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, ist ein Mietnachlass in Höhe von einer Nettokaltmiete als angemessener Ausgleich für die Überbürdung der Schönheitsreparaturen zu werten, so das Landgericht Berlin. Hierdurch werde der Mieter so gestellt, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. Hierauf käme es an. Das Landgericht weist in dem Urteil zudem darauf hin, dass die Mieter die Beweislast tragen, wenn sie behaupten, dass eine Renovierung der Mietsache trotz Ablauf der regelmäßigen Renovierungsfrist nicht notwendig ist. Hier hatten die Mieter insbesondere nicht dargelegt, dass sie die Wohnung nur eingeschränkt während der Mietdauer genutzt hatten.

Praxistipp: Mit Hinweisbeschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15 hatte die 67. Kammer des Landgerichts Berlin die Renovierungsbedürftigkeit einer Wohnung bereits aufgrund der zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an den Mieter nicht frisch gestrichenen Fenster angenommen. Die 67. Kammer hielt die Lackabplatzungen an den Fenstern für nicht unerheblich und verneinte daher, dass die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung geboten hatte. In dem Urteil vom 02.10.2015 – 63 S 335/14 hat die 63. Kammer des Landgerichts Berlin dagegen eine geringfügige Renovierungsbedürftigkeit angenommen, obwohl sowohl der Holzfußboden, die Scheuerleisten als auch die Türen sich zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter in einem zu überarbeitendem Zustand befanden, die Wände in Bad und Küche nicht tapeziert waren und die Heizungsrohre nicht gestrichen waren. Aufgrund der nur „geringen Renovierungsbedürftigkeit“ ließ die 63. Kammer des Landgerichts Berlin einen Ausgleich von einer Nettokaltmiete als angemessenen Ausgleich genügen. Die Frage, wie hoch ein Ausgleich sein muss, damit dieser im Sinne der Rechtsprechung des BGH angemessen ist, kann also recht verschieden beantwortet werden. Hier ist die weitere Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten.

Darüber hinaus sollte erwähnt werden, dass das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 02.10.2015 hohe Anforderungen für den Fall aufstellt, dass der Mieter behauptet, dass die Wohnung trotz Ablauf der regelmäßigen Renovierungsfrist einer Renovierung ausnahmsweise entbehrt. Der Mieter trägt hier grundsätzlich die Beweislast. Das Landgericht Berlin führt in seinem Urteil jedoch aus, dass es nicht genügt, wenn der Mieter pauschal behauptet, dass die Wohnung in einem sehr guten Zustand ist. Der Mieter muss zusätzlich darlegen und beweisen, warum auf Grund der konkreten Nutzung der Wohnung keine Schönheitsreparaturen notwendig sind.