Mit Urteil vom 16.02.2016 hat das OLG Düsseldorf u.a. eine
Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter in einem
festen Turnus von zehn Jahren zum Abschleifen von Parkettböden verpflichtet
war.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden. Der
Vermieter verlangte u.a. Schadensersatz wegen nicht durchgeführter
Schönheitsreparaturen. In dem Mietvertrag war eine hinsichtlich der „normalen“
Schönheitsreparaturen übliche und wohl wirksame Klausel enthalten. Zusätzlich
wurde mit der Schönheitsreparaturklausel aber auch vereinbart, dass der Mieter
in einem festen Turnus von zehn Jahren die Parkettböden abschleifen sollte.
Letztlich sollte sich der Mieter, wenn er auszog, bevor die Fristen für die
Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelaufen waren, quotal an den Kosten
der Schönheitsreparaturen beteiligen (so genannte Quotenabgeltungsklausel).
Die Entscheidung:
Das Oberlandesgericht hat entschieden, dass die „starre“ Frist für das
fachgerechte Abschleifen von Parkettböden zur Unwirksamkeit der gesamten
Schönheitsreparaturklausel führt. Nach ganz herrschender Meinung ist die
Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht in Einzelmaßnahmen
aufspaltbar (so hatte der Vermieter argumentiert). Es kann also nicht alleine
die Regelung gestrichen werden, nach der der Mieter innerhalb regelmäßiger
Fristen zum Abschleifen des Parketts verpflichtet ist. Vielmehr führt die den
Mieter unangemessen benachteiligende starre Frist für das Abschleifen des
Parketts – unangemessen benachteiligend, weil der tatsächliche Zustand des
Parketts nicht berücksichtigt werden sollte – dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel
unwirksam wird. Diese benachteiligt nach Ansicht des OLG den Mieter
unangemessen gem. § 307 Abs. 1 S. 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Außerdem erklärt das OLG
Düsseldorf noch, dass wie im Wohnraummietrecht (BGH, Urteil vom 18.03.2015 –
VIII ZR 242/13) auch im Gewerberaum Quotenabgeltungsklauseln als Allgemeine
Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden können.
Praxistipp: Die Entscheidung
verdeutlicht wieder einmal, dass bei der Prüfung von
Schönheitsreparaturklauseln jeder Aspekt wichtig sein kann. Nicht selten wird
eine ansonsten wirksame Klausel aufgrund eines einzelnen Klauselbestandteils,
der einem als Mieter als eventuell nicht so wichtig erscheint, insgesamt unwirksam.