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Mietrecht:

Schönheitsreparaturen in Mietverträgen über Wohnungen - wann muss man mit der Unwirksamkeit rechnen?

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Schönheitsreparaturen in Mietverträgen – Unwirksame Klauseln?

Besonders zum Ende eines Mietverhältnisses rückt für Mieter und Vermieter regelmäßig folgende Frage in den Vordergrund: Ist die im Mietvertrag häufig enthaltene Klausel zur Überbürdung (daher Übertragung) der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam oder nicht? Hinterlässt der Mieter eine unrenovierte Wohnung und lässt der Vermieter dann einen Handwerksbetrieb die Arbeiten durchführen, stehen schnell größere vierstellige Summen im Streit. Die folgenden Ausführungen sollen die zentralen Fälle der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln darstellen.  


Welche Klauseln sind unwirksam?

Vorweg muss gesagt werden, dass es eine allgemein gültige Antwort auf diese Frage eigentlich nicht gibt. Die Anzahl und Variationen von Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind ungezählt und die möglichen Fehler sind es auch. Darüber hinaus hängt eine Antwort wesentlich davon ab, ob die Klausel durch den Vermieter vorgegeben oder zwischen den Parteien individuell vereinbart wurde. Dieser Beitrag soll Ihnen anhand von Schlagworten aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Klauseln in Wohnraummietverträgen Anhaltspunkte dafür geben, ob Sie mit der Unwirksamkeit eine Klausel rechnen müssen/können. Die aufgeführten Beispiele erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Der Beitrag kann und soll eine qualifizierte anwaltliche Beratung nicht ersetzen. 


Allgemein sollte man sich – auch als Vermieter – vor Augen führen, dass nach der bestehenden Gesetzeslage eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eigentlich nicht möglich ist. Gem. § 535 I 2 BGB ist es eine Hauptleistungspflicht des Vermieters, während der Mietzeit die Mietsache zu erhalten. Nach § 307 II Nr. 1 BGB sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung – also insbesondere den Hauptleistungspflichten – nicht zu vereinbaren sind. Die Übertragung der Hauptleistungspflicht des Vermieters „Schönheitsreparaturen“ auf den Mieter müsste also eigentlich an § 307 II Nr. 1 BGB scheitern. Der BGH lässt aber mit dem Argument, die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sei historisch gewachsen, eine solche Regelung noch zu, unterzieht die Klauseln dafür aber unter dem Stichwort „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ einer zunehmend strengeren Prüfung.  


Fälle der unangemessenen Benachteiligung können unter drei Überschriften zusammengefasst werden: Ausführungsbestimmungen, Fristenpläne und Endrenovierung. Darüber hinaus scheitert eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig von der Formulierung der Klausel dann, wenn die Wohnung bei Übergabe renovierungsbedürftig war. Die häufig verwendeten Klauseln, nach denen der Mieter prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden soll, wenn die Fristen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind (sogenannte Quotenabgeltungsklauseln), sind immer unwirksam.


Ausführungsbestimmungen

Die wohl wichtigste Kategorie der unwirksamen Klauseln zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen sind Ausführungsbestimmungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite besteht hier kaum Problembewusstsein. Solche Klauseln werden deshalb häufig verwendet und bleiben ebenso häufig unerkannt, obwohl sie bereits durch den Bundesgerichtshof als unwirksam bewertet wurden.

 

Eine Schönheitsreparaturklausel beinhaltet regelmäßig dann eine Ausführungsbestimmung, die zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen führt, wenn eine der folgenden Überlegungen zutrifft:


1. Wird der Mieter durch die Klausel in der Mietzeit in seinen Dekorationswünschen unangemessen eingeschränkt?


2. Kann die Klausel so ausgelegt werden, dass der Mieter Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchführen muss, obwohl er eventuell erst kurz vorher Schönheitsreparaturen durchgeführt – und keine ungewöhnlichen Farben verwendet – hat?


3. Werden durch die Klausel dem Mieter Arbeiten auferlegt, die über die übliche Definition der Schönheitsreparaturen hinausgehen?


4. Kann die Klausel so ausgelegt werden, dass der Mieter die Arbeiten von einem Dritten (also einer Fachfirma) vornehmen lassen muss?

 

„weißen“, „Abweichen von der bisherigen Ausführungsart“, „neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten“

 Regelmäßig unwirksam sind Klauseln, die von dem Mieter verlangen,


  • dass er weißt (BGH, Urteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08),

  • nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweicht (BGH, Urteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06)

  • oder die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten durchführt (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07). Diese Variante kann aber wirksam sein, wenn sich die Vorgaben auf den Zustand bei Rückgabe der Wohnung beschränken.   


„Streichen der Türen und Fenster“, „Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett“

Häufig verwendet wurden Klauseln, nach denen


  • der Mieter – unter Anderem – zum Streichen „der Türen und Fenster“ oder

  • zur Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett verpflichtet ist.

      

Beide Regelungen führen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Der Mieter wird durch diese Klauseln über die in § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV festgelegten Arbeiten hinaus verpflichtet und damit unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09). Das Streichen nur der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen kann aber wirksam vereinbart werden.


"Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen“

Mit Urteil vom 09. Juni 2010 – BGH VIII ZR 294/09 hat der Bundesgerichtshof über eine Klausel entschieden, nach der


  • der „Mieter […] verpflichtet [ist], die Schönheitsreparaturen, wie z. B. […], in der Wohnung ausführen zu lassen, […]“.


Nach Ansicht der Bundesrichter kann die Klausel so auslegt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht in Eigenleistung vornehmen darf. Legt man die Klausel so aus, ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten zwingend durch einen Fachhandwerker ausführen zu lassen. Da allgemein anerkannt ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch selber durchführen darf, wenn er sie denn in entsprechender Qualität erbringt, benachteiligt ihn eine solche Klausel unangemessen.


(Starre) Fristenpläne

Der wohl bekannteste Fehler ist der starre Fristenplan, wenn also die Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache nach bestimmten Zeiträumen (meist 3, 5 und 7 Jahren) durchzuführen sind. Wirklich „starren“ Fristenplänen begegnet man in der Praxis inzwischen eher selten. Meist wird der Fristenplan dadurch eingeschränkt (also „weich“), dass ihm ein „im Allgemeinen“, ein „regelmäßig“ (oder eine ähnliche Formulierung) vorangestellt wird oder eine Regelung zu Ausnahmen im Hinblick auf den Zustand der Mieträume nachfolgt. Dann scheitert die Wirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen zumindest nicht an dem Fristenplan.


Fristenplan im Turnus von 3, 5 und 7 Jahren der nach dem 26.09.2007 abgeschlossen wurde

Interessant, und (immer) noch nicht abschließend durch den Bundesgerichtshof entschieden, ist die Frage, ob ein Fristenplan, der Schönheitsreparaturen im Turnus von 3, 5 und 7 Jahren vorsieht und nach dem 26. September 2007 abgeschlossen wurde, den Mieter unangemessen benachteiligt. Dieser bekannte Turnus wurde in den siebziger Jahren in dem vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976, Fassung I vorgegeben. Nach einer verbreiteten Ansicht sollen Schönheitsreparaturen aufgrund der verbesserten Qualität der verwendeten Materialien inzwischen aber länger vorhalten.


Mit Urteil vom 26. September 2007 – BGH VIII ZR 143/06 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass er jedenfalls für in der Vergangenheit abgeschlossene Mietverhältnisse an der Wirksamkeit des Turnus von 3, 5 und 7 Jahren festhält. Teilweise wird angenommen, die Erklärung des Bundesgerichtshofs, dies gelte zumindest für die Vergangenheit, bedeute, dass Fristenpläne in neuen Mietverträgen – wenn überhaupt – angemessenere Fristen enthalten müssen. Den Vermietern sei aber eine gewisse, bislang nicht präzisierte Übergangsfrist einzuräumen. Ob der Bundesgerichtshof hier richtig verstanden wird und, wenn ja, wie viel Zeit die Vermieter hatten, um die Klauseln in neu abgeschlossenen Mietverträgen anzupassen, sind spannende, noch nicht entschiedene Fragen. Festzustellen ist aber, dass eine erhebliche Anzahl von Vermietern auch nach diesem Urteil ihre alten Mietverträge ungeprüft weiter verwenden und so unnötig eine Unwirksamkeit der Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen riskieren.


Endrenovierung

Ebenfalls allgemein recht bekannt ist, dass sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam sind. Nach diesen Klauseln soll der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zustand der Wohnung, dem Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein. Solche Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ebenfalls unwirksam (z. B. BGH, Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02).


Aber: Eine Klausel, nach der der Mieter spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen hat, verpflichtet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03) den Mieter nicht zwingend zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses und ist deshalb wirksam.


Unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassene Wohnung

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH, VIII ZR 185/14) erneut die Möglichkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen stark eingeschränkt. Nach dieser neuen Entscheidung ist eine Schönheitsreparaturklausel unabhängig von der Formulierung auch dann unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen, und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Wichtig ist, dass der Bundesgerichtshof eine Renovierung nicht erst dann als notwendig ansieht, wenn sich die Wohnung in einem heruntergekommenen Zustand befindet. Er führt hierzu aus:


Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).


Hiernach führt somit jede mehr als unerhebliche Gebrauchsspur des Vormieters zur Renovierungsbedüftigkeit. Auf Grundlage dieses Urteils hat das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 04.06.2015 die Ansicht vertreten, dass wenn Fenster bei Mietbeginn nicht gestrichen sind und diese Lackabplatzungen aufweisen, die Wohnung unrenoviert ist (LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 – 67 S 140/15).


Quotenabgeltungsklausel

In vielen Mietverträgen sind sogenannte Quotenabgeltungsklauseln zu finden. Nach diesen Klauseln soll der Mieter, wenn das Mietverhältnis noch nicht lang genug besteht oder aber, wenn bereits im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden und die üblichen Fristen zur (erneuten) Vornahme der Arbeiten noch nicht abgelaufen sind, prozentual an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden.


In seinem Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof solche Klauseln insgesamt für unwirksam erklärt.


Wann sollte man sich rechtsanwaltlich über die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel beraten lassen?

Die Konsequenzen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel sind für beide Vertragsparteien erheblich. Eine umfassende Darstellung der rechtlichen Konsequenzen würde aber diesen Beitrag sprengen. Generell lässt sich zur Frage, ob eine Beratung sinnvoll ist, folgendes sagen:


Bei Beginn des Mietverhältnisses

Angesichts der neusten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sollte man als Mieter, wenn der Vertrag eine Schönheitsreparaturklausel enthält und die Wohnung renovierungsbedürftig ist, den Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses ausreichend durch Fotografien und Besichtigung durch potentielle Zeugen dokumentieren. Kommt es am Ende des Mietverhältnisses zum Streit, ist es aus meiner Erfahrung enorm schwer, wirklich nachvollziehbar zu Dekorationsmängeln hinreichend genau vorzutragen.


Als Vermieter sollte man sich fragen, ob es angesichts immer kürzerer Vertragslaufzeiten noch wirtschaftlich ist, eine komplett renovierte Wohnung anzubieten, oder aber eine alternative Regelung sinnvoller ist.


Im laufenden Mietverhältnis

Im laufenden Mietverhältnis ist – nach meiner Ansicht – die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (und damit die Prüfung der Klausel) eigentlich nur im bereits belasteten Vertragsverhältnis sinnvoll. Bei bereits bestehenden Problemen im Vertragsverhältnis kann aber die Partei, die nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ihre Verhandlungsposition deutlich stärken.


Vermieter sollten eine Klausel dann prüfen lassen, wenn sie befürchten müssen, dass der Mieter ihm bei Beendigung des Mietvertrages eine vollständig verwohnte Wohnung zurückgibt. Dann kann natürlich die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis sinnvoll sein.


Einem Mieter, der sich im laufenden, unbelasteten Mietverhältnis darauf berufen möchte, dass der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchführen soll oder aber Aufwendungsersatz für die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen fordern möchte, muss sich zunächst vor Augen führen, dass insbesondere kleinere Vermieter in einem solchen Fall ein Mietverhältnis sofort als vollständig zerrüttet ansehen werden. Eine Reihe von Vermietern wird das Mietverhältnis als nicht mehr wirtschaftlich ansehen und in Zukunft entsprechend handeln. Darüber hinaus muss der Vermieter nur einfach Weißen oder in neutralen Farben streichen. Möchte man seine eigenen Dekorationswünsche umgesetzt sehen, muss man anschließend noch einmal selber Hand anlegen.


Und am Ende

In jedem Fall sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses beraten lassen, ob die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.


Zunächst einmal muss die Frage geklärt werden, ob die Klausel wirksam, der Mieter also zur Rückgabe der Wohnung in einem Zustand verpflichtet ist, als seien regelmäßig Schönheitsreparaturen durchgeführt worden. Bejaht man dies, muss anschließend

– selbstkritisch – hinterfragt werden, ob angesichts des konkreten Zustands tatsächlich Renovierungsarbeiten durchgeführt werden müssen und ob die Notwendigkeit auf die normale Abnutzung oder aber besondere Umstände zurückzuführen ist (z.B. einen Wasserschaden). Der Mieter ist nur zur Durchführung von solchen Schönheitsreparaturen verpflichtet, die aufgrund des normalen Gebrauchs notwendig werden.


Angesichts der hohen Kosten von Schönheitsreparaturen, die durch einen Handwerker durchgeführt werden, und den sich dann anschließenden hohen Kosten eines Rechtstreits, ist eine solche Beratung eigentlich immer wirtschaftlich. Da selbst bei wirksamen Schönheitsreparaturklauseln die Forderungen von Vermietern selten ungekürzt bleiben, besteht hier – eigentlich – für beide Seiten ein hohes Interesse an einer gütlichen Einigung.


Wenn Sie als Mieter oder Vermieter wissen möchten, ob eine bestimmte Schönheitsreparaturklausel wirksam oder unwirksam ist und welche Möglichkeiten sich hieraus für Sie ergeben, können Sie einen Termin in meiner Kanzlei vereinbaren. Ich berate Sie gerne!


Stand: 17.08.2015


 
Wünschen Sie weitere Informationen oder möchten Sie einen Termin für eine Erstberatung vereinbaren, dann wenden Sie sich bitte an:
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Pariser Straße 47
10719 Berlin (Charlottenburg-Wilmersdorf)
Telefon: (030) 460 64 794
Fax-Nr.: (030) 460 64 795
Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
Für Mandanten steht auf unserem Hof ein Parkplatz zur Verfügung.
 
Beitrag erstellt am Montag, 8. November 2010
Letzte Aktualisierung: Dienstag, 17. November 2015


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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