AG Bremen, Urteil vom 18.06.2015 – 9 C 447/13

Mit Urteil vom 18.06.2015 hat das Amtsgericht Bremen über die Mangelbeseitigungsklage eines Mieters entschieden, mit der der Mieter die Beseitigung beträchtlicher Schimmelschäden gefordert hatte.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2007 miteinander verbunden. Im Herbst 2012 rügte der Mieter Schimmelpilzbildung in der Wohnung. Zum Zeitpunkt des Urteils war es zu starken Schimmelpilzbildungen in der Küche, im Badezimmer sowie im Wohnzimmer gekommen. Die Grundmiete lag bei allein 187,01 € im Monat. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass nahezu die gesamte Wohnung durch die Schimmelpilzbildung betroffen war. Der Mieter verlangt mit seiner Klage die Beseitigung des Schimmels sowie die Feststellung, dass er zur Minderung der Miete in Höhe von 30% und zur Zurückbehaltung der Restmiete berechtigt ist. Die Vermieterin behauptete, dass der Schimmel auf ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei.

Die Entscheidung: Das Amtsgericht Bremen verurteilte die Vermieterin wie durch den Mieter beantragt. Es hatte hierzu ein Sachverständigengutachten zu den Ursachen der Schimmelpilzbildung einholen lassen. Der Sachverständige führte in seinem Gutachten eine Reihe von baulichen Mängeln an, die für die Schimmelbildung zumindest mitursächlich waren. In der mündlichen Verhandlung erläuterte der Gutachter sein Gutachten und erklärte, dass ein Teil der baubedingten Ursachen aufgrund von Bestandschutz keine Baumängel seien. Sie würden aber zur Schimmelbildung beitragen. Auch sei es möglich, durch Heizen der Wohnung auf mindestens 23° die Schimmelbildung zumindest teilweise zu verhindern. Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters trotzdem vollständig statt. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, ist der Mieter nur zu einem „normalen“ Heiz- und Lüftungsverhalten verpflichtet. Er schuldet also kein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten. Er ist verpflichtet, seine Wohnung bis zu 18° zu beheizen. Eine regelmäßige Stoßlüftung von mehr als ein- bis zweimal am Tag wird von ihm nicht geschuldet. Auch darf der Mieter seine Möbel grundsätzlich bis an die Wand stellen. Allein die Überlassung einer Broschüre zum optimalen Lüften begründet noch keine vertragliche Verpflichtung/Obliegenheit, überobligatorisch zu lüften und zu heizen.

Praxistipp: Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs muss zunächst der Vermieter nachweisen, dass eine Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Erst Im Anschluss trifft den Mieter die Pflicht zu beweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf einem fehlerhaften Heiz- und Lüftungsverhalten beruht. Gelingt beiden der Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters. In einem solchen Fall haftet dann allein der Vermieter für den Mangel der Mietwohnung. Angesichts des Umfangs des Schimmelbefalls und der Größe der Wohnung erscheint die Minderung von 30% im vorliegenden Fall als recht zurückhaltend.