AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom
26.07.2016 – 715 C 109/16
Mit Urteil vom 26.07.2016 hat das AG Hamburg-Wandsbek die
Klage von Mietern abgewiesen, die von ihrem Vermieter die Rückzahlung
überbezahlter Miete sowie der Mietkaution verlangt hatten.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien waren über einen Mietvertrag aus dem Juli 2015 verbunden. Die
Wohnung lag im Souterrain des Hauses. In dem Mietvertrag war das Recht zur
ordentlichen Kündigung beidseitig bis zum 15.08.2016 ausgeschlossen. Zwei
Wochen nach Mietbeginn zeigten sich in den Wohnzimmerecken oberhalb der
Fußleisten dunkle Flecken, die von den Mietern gemessene Luftfeuchtigkeit
betrug 80%. Sie informierten die Vermieterin mit Schreiben vom 02.09.2015. Diese
nahm am selben Tag den Mangel in Augenschein und vereinbarte Ortstermine mit
Handwerkern für den 04.09.2015. Dies teilte sie den Mietern am 03.09.2015 mit. Noch
am selben Tag erklärten die Mieter die fristlose Kündigung des Mietvertrages zum
15.09.2015. Die Handwerker ließen sie nicht mehr in die Wohnung. Am 09.09.2015
wurde die Wohnung durch einen von den Mietern beauftragten Berater für
Immobilien untersucht. Dieser kam zu dem Ergebnis, dass es sich um Kellerräume
handelt, die als Wohnräume nicht vermietet werden durften. Außerdem stellte er
Mängel an der Isolierung der Außenwände sowie den Fundamenten fest. Die Mieter
räumten die Wohnung zum 15.09.2015. Sie verlangten von der Vermieterin die
hälftige Septembermiete, die Oktobermiete sowie die Mietkaution zurück. Die
Vermieterin erklärte die Aufrechnung der Mietkaution mit den Mieten für die
Monate November bis einschließlich zum 14.02.2016.
Die Entscheidung:
Das Amtsgericht weist die Klage zurück, die Mieter erhalten also nicht einmal
die Kaution ausgezahlt. Die von den Mietern erklärte außerordentliche fristlose
Kündigung ist nach Ansicht des Amtsgerichts nicht wirksam. Nach § 543 Abs. 1 S.
1, 2 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund
außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem
Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere
eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen
Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer
Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gem. § 543 Abs. 3 BGB erst
nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder
nach erfolgloser Abmahnung zulässig, es sei denn, dies verspricht
offensichtlich keinen Erfolg oder die sofortige Kündigung ist aus besonderen
Gründen und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt. Dass
es sich bei den Räumen um Kellerräume handelt, die nach § 45 Abs. 5 H BauO
nicht als Wohnung genutzt werden dürfen, stellt so lange keinen Mangel dar, bis
die zuständige Behörde die Nutzung auch tatsächlich untersagt. Dagegen sind Feuchtigkeit
und Schimmel grundsätzlich Mängel der Mietsache. Allerdings hätten die Mieter
der Vermieterin, bevor sie die außerordentlich fristlose Kündigung erklärten,
zunächst eine Frist zur Abhilfe setzen oder abmahnen müssen. Durch ihr sofortiges
Tätigwerden hatte die Vermieterin gezeigt, dass eine solche Fristsetzung eben
nicht offensichtlich ohne Erfolg sein wird. Eine gesundheitliche Gefährdung
konnten die Mieter nicht darlegen. Aus diesen Gründen scheitern die Mieter mit
ihrer fristlosen Kündigung. Da das Recht zur ordentlichen Kündigung für ein
Jahr wirksam ausgeschlossen war, waren sie in jedem Fall bis zum 14.02.2016 zur
Leistung der Miete verpflichtet.
Praxistipp: Die
außerordentliche fristlose Kündigung nach Fristsetzung oder Abmahnung ist eine
Möglichkeit zum vorzeitigen Austritt aus einem für längere Zeit abgeschlossenen
Mietverhältnis. Dies kann im Wohnraumietrecht interessant sein, wenn das Recht
zur ordentlichen Kündigung wirksam beidseitig für einen bestimmten Zeitraum (nach
dem BGH als Allgemeine Geschäftsbedingung bis zu 4 Jahre) ausgeschlossen wird. In
dem hier entschiedenen Rechtsstreit fehlte es aber an der regelmäßig
notwendigen Abmahnung des Vermieters. Außerordentlich fristlose Kündigungen
ohne eine solche Abmahnung scheitern regelmäßig vor den Gerichten. Vorsorglich
hätten die Mieter sich noch darauf berufen müssen, dass sie erst nach Abschluss
der Mängelbeseitigungsmaßnahmen zur Leistung der vollen Miete verpflichtet
sind. Da hier wohl umfangreiche Sanierungsmaßnahmen notwendig waren, hätte
diese hypothetische Minderung während der notwendigen
Mängelbeseitigungsmaßnahmen zu einer erheblichen Minderung der Miete geführt.
Dies hätte den Schaden zumindest eingegrenzt.
