In einer Entscheidung vom 31.08.2017 legt das Amtsgericht
Frankfurt am Main dar, welche Forderungen Mieter haben, wenn in der
Vergangenheit die Nettokaltmiete anhand einer fehlerhaften Fläche erhöht wurde.
Nach dieser Entscheidung kann jetzt häufig Miete zurückgefordert werden, selbst,
wenn die Flächenabweichung nicht ausreichend ist, um einen Mangel zu begründen;
jedenfalls dann, wenn der Mieter nach Vertragsschluss auf Grundlage der
fehlerhaften Flächenangabe einem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1987 miteinander
verbunden. In dem Vertrag wurde keine Wohnfläche genannt. In den Jahren 2011
und 2015 haben die Vermieter die Miete erhöht und dabei eine Fläche von 58 m² angegeben.
Der Mieter stimmte zu und leistete in der Zeit von Dezember 2011 bis Dezember
2015 eine Nettomiete von 284,89 € und ab Januar 2016 eine Nettomiete von 327,39
€. Im Jahr 2016 überprüfte der Mieter die Wohnfläche. Er stellte fest, dass
diese lediglich 37 m² beträgt. Letztlich lag die von dem Mieter geleistete
Miete immer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, selbst wenn man zur
Berechnung eine Fläche von 37 m2 zugrunde legt. Mit seiner Klage
verlangte der Mieter Rückzahlung der seit Dezember 2011 überbezahlten Miete. Er
vertrat die Ansicht, dass die Miete aufgrund der Flächenabweichung um 36 % zu
mindern war.
Die Entscheidung: Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat die Klage
abgewiesen. Nach seiner Ansicht hat der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung.
Eine Minderung der Miete sei ausgeschlossen, da kein Mangel der Mietsache
vorlag. In dem Mietvertrag selber war keine Fläche vereinbart, deshalb konnte
auch nicht von einer vereinbarten Fläche abgewichen werden. Die
Mieterhöhungsverlangen führen nicht zu einer nachträglichen Vereinbarung über
die Mietfläche. Eine Mieterhöhung ändere nur die Mietzahlungsverpflichtung und
nicht den Vertragsgegenstand. Allerdings, so das Amtsgericht weiter, muss die
fehlerhafte Flächenangabe der Mieterhöhung mit Hilfe der Grundsätze über den
Wegfall der Geschäftsgrundlage korrigiert werden. Der Mieter kann den sich auf
die nicht vorhandene Fläche beziehenden Teil seiner Zustimmung „zurückverlangen“.
Es erfolgt dann nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine Anpassung der Miete
anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße. In dem hier entschiedenen Fall steht
einem solchen Anspruch aber entgegen, dass auch bei einer Wohnungsgröße von 37
m² die von dem Vermieter verlangte Miete nach dem Mietspiegel angemessen war. Deshalb
kommt hier eine Anpassung über die Grundsätze des Wegfalls der
Geschäftsgrundlage nicht in Betracht.
Praxistipp: In dem konkreten Fall hat der Mieter die Klage zwar
verloren, die Entscheidung verdeutlicht aber, welches Potential für Mieter in
der Entscheidung des Bundesgerichtshofs steckt, nach der eine Mieterhöhung
immer nach der tatsächlichen Fläche vorzunehmen ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015
– VIII ZR 266/14). Vor der Entscheidung des BGH waren Flächenabweichungen immer
nur dann interessant, wenn die tatsächliche Fläche von der vertraglich
vereinbarten um mehr als 10 % abwich. Bei einer geringeren Abweichung sollte es
keine Ansprüche und Rechte des Mieters geben. Im konkreten Fall: wenn das
Amtsgericht einen Mangel der Mietsache angenommen hätte, wäre die Miete
„einfach“ um monatlich 36 % zu mindern, also in dem Verhältnis in dem sich vereinbarte
und tatsächlich vorhandene Fläche unterscheiden.
Aber: Theoretisch käme jetzt die
Anpassung aufgrund der fehlerhaften Flächenangaben in dem Mieterhöhungsverlangen
in Betracht, zumindest dann, wenn der Vermieter mit seinen
Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel vollständig ausgeschöpft hat. Auch wenn
die Mietfläche nicht konkret vereinbart wurde oder aber unter der Grenze von 10
+ % liegt, kann ein Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Miete bestehen. Vermieter
sollten spätestens jetzt vor Abschluss neuer Mietverträge die Wohnfläche
ausmessen. Neben der Gefahr, mit hohen Nachforderungen von Mieten konfrontiert
zu werden, kann es zu erheblichen Problemen bei Modernisierungsmieterhöhungen
und Betriebskostenabrechnungen kommen.
