LG München I, Urteil vom
02.06.2016 – 31 S 1387/16
Mit Urteil vom 02.06.2016 hat das Landgericht München den
Mieter einer Wohnung zur Nachzahlung u.a. auf eine Betriebskostenabrechnung
verurteilt.
Der Ausgangstreit:
Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 27.08.2003 verbunden. Die
Vermieterin ist durch Erwerb der Immobilie in die Rechte und Pflichten des
Mietvertrages eingetreten. Nach dem Mietvertrag sind neben der Nettokaltmiete
monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 188,00
€ geschuldet. Mit Schreiben vom 27.08.2013 rechnete die Vermieterin über die
Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 01.07.2012 – 31.12.2012 ab. Als durch
den Beklagten geleistete Vorauszahlung wurde allein ein Betrag in Höhe von insgesamt
188,00 € berücksichtigt. Tatsächlich hatte der Mieter, wie vereinbart,
monatlich 188,00 € und damit einen Gesamtbetrag in Höhe von 1.128,00 € an die
Vermieterin geleistet. Der Mieter wies die Vermieterin allerdings erst über ein
Jahr nach dem Zugang der Abrechnung auf den Fehler hin.
Die Entscheidung:
Das Landgericht München I hob das amtsgerichtliche Urteil hinsichtlich des Anspruchs
auf Nachzahlung aus der Abrechnung auf und verurteilte den Mieter zur vollständigen
Zahlung. Die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen waren nach Ansicht des
Landgerichts nicht zu berücksichtigen, da diese nicht innerhalb der Jahresfrist
eingewendet wurden. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Mieter Einwendungen
gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang
der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Dieser weitgehende Einwendungsausschluss
umfasst nicht nur die einzelnen Betriebskostenpositionen, sondern auch die in
der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen des Mieters. Der Gesetzgeber habe
im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter
(Abs. 3 S. 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenübergestellt.
Hierdurch soll innerhalb absehbarer Zeit für beide Seiten Klarheit über die
wechselseitig geltend gemachten Ansprüche gestellt werden. Genauso wie der
Vermieter, der an die eingestellten Vorauszahlungen gebunden bleibt, selbst
wenn diese nicht in der eingestellten Höhe geleistet wurden, bleibt der Mieter
an die zu geringen Vorauszahlungen gebunden, wenn er die gesetzliche
Einwendungsfrist verpasst. Er hat ja nach Zugang der Rechnung ein Jahr Zeit, um
die Höhe der eingestellten Vorauszahlungen zu überprüfen.
Praxistipp:
Innerhalb der Einwendungsfrist des Mieters von einem Jahr ist nicht allein ein
„Widerspruch“ zu erklären. Vielmehr muss der Mieter die Gründe, die zur
Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung führen, genau darlegen. Im Regelfall
ist es hierfür auch notwendig, Einsichtnahme in die Unterlagen der
Betriebskostenabrechnung zu nehmen. Gerade die Position für Heizkosten sollte
der Mieter, wenn er von einem Fehler in der Heizkostenabrechnung ausgeht,
relativ schnell überprüfen. Die meisten modernen Heizkostenverteiler speichern
den Vorjahresverbrauchswert. Dieser wird allerdings häufig zum 01.01. des
Folgejahres gelöscht und durch den aktuellen Vorjahreswert überschrieben. Da
die Nebenkostenabrechnungen regelmäßig erst kurz vor Jahresende verschickt werden,
hier aber über die Vorjahreswerte, die dann eben bald gelöscht werden,
abgerechnet wird, muss man sich als Mieter beeilen, um die Richtigkeit der
Werte überprüfen zu können.
