LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016
– 63 S 223/15
Mit Urteil vom 15.04.2016 hat das Landgericht Berlin Mietern
aufgrund der lauten Lüftungsanlage einer Shisha-Lounge eine Mietminderung
zugesprochen.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind über einen Mietvertrag für eine Wohnung in der Rheinstraße miteinander
verbunden. Die Mieter minderten ab August 2014 bis einschließlich März 2015 die
Miete wegen Beeinträchtigungen durch eine Shisha-Lounge, die nach Abschluss des
Mietvertrages in das Gebäude eingezogen war. Sie machten verschiedene
Beeinträchtigungen geltend, u.a. den Geruch, sowie die Lautstärke der
Lüftungsanlage. Mit der Klage machte die Vermieterin die Nachzahlung der Miete
geltend.
Die Entscheidung:
Das Landgericht Berlin gab den Mietern nur zum Teil Recht. Soweit sie die Miete
aufgrund der Lärmbelästigung durch die Lüftungsanlage gemindert hatten, wurde
die Klage der Vermieterin abgewiesen. Nach Ansicht des Landgerichts war die
Miete in diesem Fall zu Recht gemindert worden. Denn auch wenn die Parteien
keine konkreten Beschaffenheitsvereinbarungen zur Mietsache geschlossen hatten
(also nicht vereinbart hatten, dass es nicht zu laut werden darf), schuldet der
Vermieter die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bestimmungen. Hierunter
zählt auch die TA-Lärm, deren Grenzwerte in diesem Fall nicht eingehalten
wurden. Das Landgericht gestand den Mietern deshalb eine Mietminderung in Höhe
von 10% zu, nachdem das Amtsgericht noch eine Mietminderung von 20% als
angemessen angesehen hatte. Nach Ansicht des Landgerichts ist aber für eine Lärmbelästigung,
die nur im Schlafzimmer zu hören ist, eine Minderung von 20% zu hoch angesetzt.
Wegen der weitergehenden, durch die Mieter beklagten
Gebrauchsbeeinträchtigungen, entschied das Landgericht zugunsten der
Vermieterin. Hierzu führte das Landgericht aus, die behaupteten weiteren, von
der Bar ausgehenden Belästigungen, seien nicht hinreichend konkret von den Mietern
beschrieben worden. Unabhängig davon sei ein Mangel der Mietsache schon deshalb
ausgeschlossen, weil die Mieter die Nutzung als Shisha-Bar hinzunehmen hätten. Die
Wohnung liege in der Rheinstraße, hier würden sich bekanntermaßen Gewerbebetriebe
sammeln. Deshalb müssten Mieter auch mit der Eröffnung einer Shisha-Bar und den
damit verbundenen Beeinträchtigungen rechnen.
Praxistipp: Die
Entscheidung zeigt, wie schwierig es einzuschätzen ist, ob eine Minderung und
wenn ja, in welcher Höhe, durch die Gerichte akzeptiert wird. Die von dem
Amtsgericht zuerkannte Minderung von 20% der Miete reduziert das Landgericht
auf die Hälfte. Dabei dürfte gerade die Beeinträchtigung der Nachtruhe für viele
Menschen (und Richter) von besonderer Bedeutung sein. Ob man damit rechnen
muss, dass der Vermieter sich bewusst für eine Vermietung an eine für andere
Mieter häufig besonders beeinträchtigende Shisha-Lounge entscheidet, nur weil
bereits bei Mietbeginn ein Gewerbebetrieb ansässig war, kann ebenfalls
diskutiert werden. Veranschlagt man einen zu hohen Minderungsbetrag, droht
einem die Kündigung des Mietverhältnisses. Deshalb sollte eine Minderung nie
sofort umgesetzt werden. Vielmehr sollte man als Mieter die Miete in Höhe einer
angemessenen Minderung unter Vorbehalt der Rückforderung leisten.