BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03

Anhand welcher Miete berechnet sich die Mietminderung? Viele Mandanten gehen davon aus, dass die Minderung alleine von der Nettokaltmiete abgezogen wird. Tatsächlich hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 06.04.2005 klargestellt, dass die Minderung immer anhand der gesamten Miete zu berechnen ist.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag vom 24.06.1999 über Gewerberäume verbunden. Der Mietvertrag sieht eine Nettokaltmiete sowie Betriebskostenvorauszahlungen vor. Im Jahr 2001 kam es zu Feuchtigkeitsschäden in dem Mietobjekt. Im Zuge dieser Feuchtigkeitsschäden trat dann auch Schimmel auf. Zusätzlich war die Regenentwässerung mangelhaft. Das ablaufende Regenwasser wurde durch eine beschädigte Stelle an der Regenrinne direkt vor den Eingangsbereich der Büroräume geleitet. Dies hatte zur Folge, dass es an Regentagen nicht möglich war, die Räume zu betreten oder zu verlassen, ohne sich die Bekleidung erheblich zu verschmutzen. Das Landgericht hatte dem Mieter eine Minderung von 10% der Miete für den Mangel „Feuchtigkeitsschäden“ und von weiteren 10% der Miete aufgrund des Mangels „Regenentwässerung“ zugesprochen. Die Höhe der Minderung berechnete das Kammergericht anhand der Gesamtmiete (daher die Nettokaltmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten).

Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidung des Kammergerichts. Die Minderung ist daher nach der Gesamtmiete zu berechnen. Der BGH begründet seien Entscheidung wie folgt: Ausgangspunkt ist § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Demnach schuldet der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Durch das Gesetz wird aber nicht erklärt, was unter „Miete“ zu verstehen ist. Durch Auslegung gelangt der BGH dann aber zu dem Ergebnis, dass die Gesamtmiete gemeint sein muss. Für die Ansicht, dass auch Nebenkosten unter den Begriff Miete fallen, spricht zunächst, dass sich die Regelung des § 556 BGB, nach der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, in einem Unterkapitel findet, das mit „Vereinbarungen über die Miete“ überschrieben ist. Darüber hinaus ist die Minderung Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Da der Mieter aber nicht isoliert jede Nebenleistung zahlt, sondern ein Gesamtentgelt, müsse deshalb auch die gesamte Miete gemindert werden. Weiter besteht Einigkeit, dass der Mieter überhaupt nichts mehr zahlen muss, wenn die Möglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge eines Mangels vollständig aufgehoben ist (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Dann kann man den erneut verwendeten Begriff Miete im folgenden, hier interessierenden Satz aber nicht anders verwenden. Letztlich würde, wenn man bei vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten die Minderung nur anhand der Nettokaltmiete berechnen würde, je nach der Mietstruktur die Minderung unterschiedlich hoch ausfallen. Es ist unstreitig, dass bei einer Bruttomiete sich die Minderung in jedem Fall nach der Gesamtmiete berechnet. Es ist aber nicht sachgerecht, für gleichgelagerte Fälle Minderungen in unterschiedlicher Höhe zuzugestehen.

Praxistipp: Nachdem die Frage, wie berechnet sich die Minderung, vor diesem Urteil des BGH höchst umstritten war, ist es inzwischen einhellige Ansicht, dass die Berechnung nach der Bruttomiete erfolgt. Für die Berechnung der Minderung sind daher sämtliche Mietbestandteile zusammenzurechnen und davon die Minderung abzuziehen. 

Wichtig: Die Minderung muss später nochmals berücksichtigt werden, wenn die Betriebskostenabrechnung für das Jahr erstellt wird, in dem die Mietsache mangelhaft war. Mieter sollten die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum, in dem ein Mangel bestand, genau prüfen und, sollte die Minderung nicht berücksichtigt worden sein, dies rechtzeitig (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) gegen die Abrechnung einwenden.