LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 – 65 S 400/15

Mit Urteil vom 15.04.2016 hat das Landgericht Berlin in der von dem Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 19.10.2015 erstinstanzlich entschiedenen Angelegenheit nunmehr über die Berufung der Vermieterin entschieden.

Der Ausgangsstreit: In der Sache geht es um einen Schimmelschaden in einer Wohnung. Ursächlich sind die besonders luftdichten Kunststoffisolierglasfenster, die aber dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung der Bezugsfertigkeit der Wohnung entsprechen. Um einen Schimmelbefall zu verhindern, müsste die Wohnung täglich mehr als sechs Mal gelüftet werden. Ansonsten wird auf die Zusammenfassung des Urteils des AG Tempelhof-Kreuzberg verwiesen.

Die Entscheidung: Auch das Landgericht Berlin sieht eine Minderung der Miete als gerechtfertigt an. Die Mietsache ist zwar nicht mangelhaft. Allerdings ist es den Mietern nicht zuzumuten, mehr als sechs Mal täglich zu lüften. Dies ist eine Größenordnung, die deutlich über das Lüftungsverhalten hinausgeht, das von der Rechtsprechung noch als zumutbar angesehen wird. Hierbei ist es auch unerheblich, wie viele Personen die Wohnung bewohnen, solange diese nicht überbelegt ist. Die Übergabe eines Merkblattes zum richtigen Heizen und Lüften befreit die Vermieterin nicht von ihrer Gewährleistungspflicht. Das Landgericht gibt der Berufung statt, soweit sich diese gegen die Höhe des dem Mieter zugeordneten Zurückbehaltungsrechts wendet. Es stellt das Zurückbehaltungsrecht mit höchstens dem dreifachen Mietminderungssatz monatlich und insgesamt mit höchstens drei Monatsmieten fest. Mit diesem Betrag könnten die Mängelbeseitigungsmaßnahmen in der Wohnung voraussichtlich durchgeführt werden.

Praxistipp: In der Besprechung des Urteils des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg wurde von mir die Minderung von 10% als relativ niedrig bezeichnet. Das Landgericht hat die Minderungshöhe bestätigt. Da der Mieter die Höhe der Minderung nicht angegriffen hatte, war es dem Landgericht aber auch nicht möglich, eine höhere Minderung zuzuerkennen. Vermieter sollten, wenn sie davon wissen, dass eine Schimmelgefahr besteht, ausdrücklich ein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten vereinbaren. Die Übergabe eines Merkblatts zum richtigen Heizen und Lüften reicht zur Vereinbarung nicht aus. Persönlich empfehle ich, direkt in § 1 des Mietvertrages als Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache die Schimmelgefahr zu beschreiben und ein überobligatorisches Heiz- und Lüftungsverhalten zu vereinbaren.