Es ist wohl ein Alptraum eines jeden Vermieters, dass der
eigene Mieter das Mietobjekt beschädigt und aufgrund einer Erkrankung nicht
gekündigt werden kann. Dass bei sorgfältigem Arbeiten auch Mietverhältnisse mit
depressiven/psychisch kranken Mietern letztlich beendet werden können, zeigt
ein Beschluss des Landgerichts Berlin vom 19.01.2018.
Der Ausgangsstreit:
Die Parteien sind wohl bereits langjährig über einen Mietvertrag für eine
Wohnung verbunden. Der Mieter leidet unter einer depressiven Störung, die
rezidivierend als schwere Episode auftritt. Er wurde durch die Vermieterin
abgemahnt, da die von ihm bewohnte Wohnung in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien,
Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt war. Auch nach der Abmahnung setzte
der Mieter sein Verhalten fort und wurde durch die Vermieterin außerordentlich
fristlos gekündigt. Das Amtsgericht hatte den Mieter zur Räumung verurteilt.
Die Entscheidung:
Das Landgericht Berlin kündigt an, die Berufung des Mieters gegen das
erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.
Es legt dar, dass sowohl die Abmahnung als auch die
Kündigung den Zustand der Mietsache umfassend und detailreich beschreiben.
Unter anderem wurde erklärt, welche Substanzen an welchen Stellen der Wohnung
Verunreinigungen hervorgerufen haben. Dann sei es auch ausreichend, dies
weitergehend allein als „grob verschmutzt“ und „schwerst verdreckt“ zu
bezeichnen.
Ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne des § 543
Abs. 1, Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB wäre darin zu sehen, dass der Mieter die Wohnung
durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Er
habe zugelassen, dass die Wohnung in seiner Obhut extrem vermüllte und
verdreckte. Dies führe zu einer Gefährdung der Substanz des Hauses und der
Gesundheit der anderen Bewohner, denn es sei zu Substanzschäden am WC-Becken
und am Spülkasten gekommen und die Essensreste und die Fäkalien würden einen
idealen Nährboden für Ungeziefer bilden. Dieses Ungeziefer hätte sich später über
das gesamte Haus ausbreiten können.
Trotz seiner Erkrankung sei diese Pflichtverletzung durch
den Beklagten verschuldet. Selbst wenn er unter einer depressiven Störung leidet,
wäre ihm sein Verhalten zuzurechnen, denn nach seinem Vortrag durchlebe er auch
leichtere Phasen seiner Erkrankung. In solchen Phasen habe er die Möglichkeit,
die Wohnung zu putzen und aufzuräumen und sich zumindest Hilfe für die
Erledigung dieser Aufgaben zu besorgen.
Praxistipp:
Die Entscheidung des Landgerichts zeigt, dass selbst gegenüber
kranken Mietern eine Kündigung möglich ist, wenn diese sorgfältig begründet
wird und das Fehlverhalten des Mieters ausreichend dokumentiert wird.
Dabei muss jedem Vermieter aber klar sein, dass nahezu jeder
Kündigungsrechtsstreit erhebliche Zeit in Anspruch nehmen wird. Ein
erfolgreicher Räumungsrechtsstreit aufgrund einer Pflichtverletzung setzt
regelmäßig eine sorgfältig und umfassend begründete Abmahnung, eine darauf
aufbauende, nochmals ausführlich begründete Kündigung und dann eine
nachvollziehbar begründete Klage voraus. Werden diese Voraussetzungen
eingehalten, auch wenn nicht selten aufgrund der ersten mündlichen Verhandlung
eine Dynamik entstehen kann, die dann zu einer zeitnahen Räumung der Wohnung
führen kann).