LG Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17
Mit Urteil vom 20.07.2017 hat das Landgericht Berlin
entschieden, dass der Vermieter auch nach Ende des Mietverhältnisses auf die
Kaution nur zurückgreifen darf, wenn seine Forderung unstreitig oder
rechtskräftig festgestellt ist. Greift er dennoch auf die Kaution zurück, kann
der Mieter dies durch einstweilige Verfügung verhindern.
Der Ausgangsstreit:
Das Landgericht entscheidet hier in einem einstweiligen Verfügungsverfahren,
nachdem sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hatte. Aus diesem Grund
verzichtet es auf die Darstellung des Tatbestandes. Offensichtlich ist das
Mietverhältnis aber beendet. Die Vermieter griffen nach der Beendigung auf die
Mietsicherheit zurück. Sie konnten sich dabei nicht darauf berufen, dass ihre
Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt war. Der Mieter hat bei
dem Amtsgericht Wedding den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit
der den Vermietern der Zugriff auf die Kaution verboten wird. Das Amtsgericht
Wedding wies den Antrag der Mieter zurück. In der Berufung entschied das
Landgericht Berlin zugunsten der Mieter.
Nach Ansicht des Landgerichts darf sich der Vermieter auch
nach Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund solcher Ansprüche auf die
Kaution zurückgreifen, die rechtskräftig festgestellt oder zwischen den
Parteien unstreitig sind. Der Vermieter hat nach § 551 Abs. 3 BGB eine Pflicht
zur treuhänderischen Verwaltung. Hierdurch wollte der Gesetzgeber
sicherstellen, dass der Mieter selber bei Insolvenz des Vermieters auf die
Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten
Ansprüche zustehen. Würde der Vermieter die Kaution in sein Vermögen aufnehmen,
stünde dem Mieter in der Insolvenz des Vermieters allein ein normaler
Insolvenzanspruch zu, der dann regelmäßig nur mit einer sehr geringen
Insolvenzquote erfüllt wird, wenn überhaupt. Um zu verhindern, dass der
Vermieter die Sicherheitsleistung seinem Vermögen einverleibt, sei es deshalb
ausnahmsweise auch zulässig, dass der Mieter dies durch ein einstweiliges
Verfügungsverfahren verhindert, da insofern ein Abschluss des
Hauptsacheverfahrens nicht abgewartet werden kann.
Praxistipp: Die
Entscheidung des Landgerichts Berlin folgt einer Entscheidung des
Bundesgerichtshofs, nach der ein Rückgriff auf die Kaution im laufenden
Mietverfahren nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten
Forderungen möglich ist. Im Hinblick auf die Verwertung nach Ende des
Mietverhältnisses fehlt es hier an einer obergerichtlichen Entscheidung. Die
Instanzgerichte sind unterschiedlicher Auffassung. Es bleibt abzuwarten, ob ein
solcher Fall einmal bis zum Bundesgerichtshof gelangt.