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Mietrecht:

In Berlin darf man doch wegen Baulärms die Miete mindern - wenn man im richtigen Stadtteil lebt

von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai  

Mit zwei Beschlüssen vom 27.02.2014 sowie vom 20.03.2014 weicht erstmals eine der vier Berufungskammern des Landgerichts Berlin von der bislang herrschenden Ansicht ab, eine Minderung der Miete wegen Baulärms sei in Berlin regelmäßig nicht zulässig.

In Berlin gibt es derzeit insgesamt vier Kammern am Landgericht, die für Berufungssachen im Mietrecht zuständig sind. Bislang wurde von allen Kammern die Ansicht vertreten, dass in Innenstadtlagen mit Bauaktivitäten zu rechnen ist. Dies soll zumindest dann gelten, wenn konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorliegen (z.B. Baulücke, Lage des Wohnhauses in einem Sanierungsgebiet). Nach dieser Ansicht sollen die Parteien mit Abschluss des Mietvertrages konkludent vereinbart haben, dass ein solcher Umweltmangel nicht zu einer geminderten Miete wegen Mängeln der Mietsache führt. Dies wurde auch durch die 67. Kammer des Landgerichts noch mit Urteil vom 26.09.2013 – 67 S 251/13 vertreten.

Nunmehr macht die 67. Kammer eine vollständige Kehrtwende und billigt Mietern doch ein Recht zur Minderung zu. Hintergrund der Entscheidung ist, neben dem Wechsel des Vorsitzes in der 67. Kammer, dass der Bundesgerichtshof mit Urteil vom (19.12.2012 – VIII ZR 152/12) den Instanzgerichten vorgegeben hat, welche Voraussetzungen für die Annahme einer konkludenten Vereinbarung gegeben sein müssen. Der bloße Abschluss eines Mietvertrages reicht hierfür regelmäßig nicht aus, selbst wenn man auf die Idee kommen müsste, dass in der Zukunft in der Umgebung gebaut werden könnte.

Ob sich die drei übrigen, in Berlin für das Mietrecht zuständigen Berufungskammern des Landgerichts der Argumentation der 67. Kammer anschließen werden, ist derzeit nicht bekannt. Diese Kammern hatten auch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs an ihrer Rechtsprechung festgehalten. Eine Korrektur ist daher eher unwahrscheinlich. Gleichzeitig wird es wohl auch keine abschließende Entscheidung des Bundesgerichtshofes geben.

Die 67. Kammer ist derzeit für Berufungssachen der Amtsgerichte Wedding, Mitte/Tiergarten sowie Spandau zuständig. Die Geschäftsverteilung zwischen den einzelnen Kammern wechselt aber regelmäßig (die letzte Änderung erfolgte im April 2014). Es ist deshalb derzeit für Mieter und Vermieter nicht im Geringsten vorhersehbar, welche Kammer des Landgerichts Berlin über eine Berufung in einer Mietsache entscheiden wird. Da die vier Kammern jetzt vollkommen unterschiedliche Ansichten zur Berechtigung des Mieters zur Minderung vertreten, ist nicht im Ansatz abzusehen, wie ein Rechtsstreit wegen Baulärm von einem Nachbargrundstück am Ende entschieden wird. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten deshalb ein erhebliches Interesse daran haben, Streitigkeiten ohne Einschaltung der Gerichte auszuräumen. Mieter müssen unbedingt die Miete in voller Höhe unter dem Vorbehalt einer angemessenen Minderung weiter leisten, um keine Kündigung zu riskieren.

Vermieter sind im Übrigen auch nicht schutzlos. Immissionen von Nachbargrundstücken führen regelmäßig zu nachbarschaftsrechtlichen Schadensersatzansprüchen gegen den Nachbarn. Der Vermieter kann daher die Minderung seiner Mieter zumindest teilweise vom Bauherrn zurückerhalten.

 
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Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
 
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Tätigkeitsschwerpunkte: Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht
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Beitrag erstellt am Mittwoch, 18. Juni 2014
Letzte Aktualisierung: Mittwoch, 18. Juni 2014


Verantwortlich für den Inhalt dieses Beitrags: Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
Mietrecht Rechtsanwalt Nima Armin Daryai, Berlin Weitere Beiträge von Rechtsanwalt Nima Armin Daryai
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