Mit Urteil vom 01.07.2015 hat der
Bundesgerichtshof die Revision von Mietern gegen ein Räumungsurteil
zurückgewiesen, nachdem ihnen durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs
gekündigt worden war.
Der Ausgangsstreit: Mieter und
Vermieter waren über einen Mietvertrag über ein Bauernhaus mit
Nebenräumen aus dem Jahr 1996 miteinander verbunden. Die Nebenräume
wurden durch die Mieter für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung
genutzt (ein so genanntes einheitliches Mischmietverhältnis, daher
Nutzung sowohl als Wohnraum als auch als Gewerberaum in einem
Vertrag). Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben
vom 15.04.2015 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Die Mieter
waren der Meinung, dass die Kündigung nicht wirksam sei, weil die
Tochter nur das Wohnhaus nutzen wolle.
Die Entscheidung: Der
Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile von Amts- und
Landesgericht, die die Mieter zur Räumung verurteilt hatten. Der
Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn
er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses
hat und die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen
benötigt (§ 573 I, II BGB). Nach der ständigen Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs sind diese Anforderungen bereits dann erfüllt,
„wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur
Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen
beruht“. Diese Voraussetzung war im vorliegenden Ausgangsstreit
unstreitig erfüllt. Die Einwendung der Mieter, die Kündigung sei
nicht wirksam, da die Tochter des Vermieters allein die Wohnflächen
nutzen wolle, verwarf der Bundesgerichtshof. Im vorliegenden Fall war
das Mischmietverhältnis nach Wohnraummietrecht zu beurteilen, da der
Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohnraums lag. Hierdurch haben die
Mieter aber schon einen erhöhten Schutz, da in der Gewerberaummiete
ein nicht befristetes Mietverhältnis auch ohne Grund gekündigt
werden kann, während der Vermieter von Wohnraum ein berechtigtes
Interesse an der Kündigung benötigt. Deshalb wäre es, so der BGH,
verfehlt, eine Eigenbedarfskündigung deshalb zurückzuweisen, weil
das Gewerbe nicht genutzt werden soll.
Praxistipp: Für gewöhnlich wird
ein Gewerberaummieter stärker geschützt, wenn ein gemischtes
Mietverhältnis dem Wohnraummietrecht zuzuordnen ist. Eine Kündigung
wegen Eigenbedarfs ist aber weiterhin möglich. Will man einen
gemischten Mietvertrag abschließen und kalkuliert man für sein
Geschäftsmodell mit einer längeren Bindung an den Mietvertrag,
sollte man deshalb als Teilgewerberaummieter unbedingt einen
Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters, insbesondere
wegen Eigenbedarfs vereinbaren.
